Aluguel de galpão sobe, mas é correção, diz Patria

O aumento do aluguel de galpões no mercado brasileiro ainda não representa ganho real de margem para os proprietários. A afirmação é de Rodrigo Abbud, sócio e head de real estate do Patria.

Segundo Abbud, os valores praticados nos novos contratos apenas repassam o custo maior de construção, que já chega a R$ 4 mil por metro quadrado, incluindo a compra do terreno. “É muito mais uma correção do que uma valorização”, disse ele em evento da gestora.

Além do custo de construção, o aluguel tem sido pressionado há anos pela escassez de galpões disponíveis e pela forte demanda de empresas como Amazon, Mercado Livre e Shopee. Abbud relatou que, ao apresentar preços para grandes operadores em projetos built-to-suit, eles consideram os valores mais altos do que veem no mercado. “Menos que isso, não remunera meu capital”, afirmou.

No Raio 30 de São Paulo, o trecho mais concorrido do mercado nacional de galpões, o aluguel subiu 20,8% no ano passado, chegando à média de R$ 35/m² entre imóveis classe A/A+, segundo a CBRE. Trata-se da maior alta anual da série histórica da consultoria.

Nos contratos já em andamento, o mercado passa pelo seu primeiro ciclo de revisões, de acordo com a CBRE. “Há um processo de correção dos aluguéis que ficaram muito tempo amassados, e isso ainda está em andamento”, disse Abbud.

Antes, os donos dos galpões acreditavam que chamar revisões poderia assustar grandes players, que teriam tamanho suficiente para rejeitar reajustes. Tanto que, ao longo dos últimos 10 anos, os preços só começaram a subir em 2020, quando a pandemia gerou um boom de demanda pelo ecommerce. Entre 2015 e 2019, os preços médios caíram em todos os anos.

Quem puxou a fila das revisões foram os fundos imobiliários, que passaram a ter um share relevante do mercado de galpões ao longo dos últimos cinco anos, e foram acompanhados pelos empreendedores convencionais.