BTG alerta para dividendos de FIIs de shoppings acima do caixa

Os dividendos pagos pelos fundos imobiliários de shopping centers estão superando a geração de caixa dos ativos, segundo o BTG Pactual, que vê nisso um alerta para o setor.

Levantamento do banco mostra que o dividend yield do segmento está acima de 10% ao ano, patamar historicamente elevado para a categoria. Parte desses rendimentos, porém, é sustentada por receitas não recorrentes, como o lucro com a venda de imóveis.

Os FIIs sob cobertura do banco distribuem resultado cerca de 13% superior ao resultado recorrente, o FFO. Para os analistas Matheus Oliveira, do equity research do BTG, e Caio Araujo, analista convidado da Empiricus Research, a leitura isolada do dividend yield pode superestimar a capacidade estrutural de geração de renda dos fundos. Por isso, recomendam cautela na análise do DY.

Os fundos negociam abaixo da média histórica no mercado secundário, a 0,85 vez o valor patrimonial, contra média de 0,93 vez. Segundo o BTG, esse desconto pode abrir espaço para reprecificação dos ativos caso o ciclo de queda dos juros acelere.

Na parte operacional, a vacância dos shoppings está baixa e o tráfego segue em níveis razoáveis. Boa parte do movimento, contudo, vem de consumidores em busca de lazer, alimentação, cinema e eventos, enquanto as vendas mostram perda de fôlego, com desaceleração do crescimento nominal. O banco associa o quadro a juros elevados, crédito mais restritivo e maior comprometimento da renda das famílias.

Se esse quadro persistir, pode afetar os aluguéis, os spreads das renovações de contrato e a capacidade de repassar reajustes reais aos lojistas.

A reforma tributária acrescenta incertezas sobre custos e resultados dos FIIs. A partir de 2027, FIIs listados que cumprirem requisitos de número e concentração de cotistas poderão optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Os que ficarem fora não pagarão impostos sobre a receita de locação, mas também não terão direito a créditos sobre despesas e investimentos, ponto relevante para um setor com custos altos de energia, segurança, limpeza, manutenção e publicidade.

Segundo o BTG, o efeito sobre os rendimentos não é uniforme e dependerá da estrutura de custos, do volume de capex, da capacidade de aproveitamento de créditos e do eventual repasse aos lojistas.