Senior living em condo-hotel projeta retorno de 8% ao ano

Estudo da Caio Calfat Real Estate Consulting projeta retorno de 8% ao ano para investidores de empreendimentos de senior living no modelo condo-hotel. O percentual foi apresentado em palestra sobre "Oportunidades de investimento em Senior Living", promovida pelo SECOVI-SP.

Segundo o CEO Caio Calfat, o estudo de viabilidade do Magno Senior Living Três Figueiras, em Porto Alegre, atualizado em 2021, estimou taxa de ocupação de 75% ao longo de 10 anos. A mensalidade projetada foi de R$ 11 mil por mês, incluindo condomínio, aluguel e três refeições.

O modelo condo-hotel funciona como um flat 100% no pool de locação, explicou Calfat. O comprador adquire a unidade como investidor, não pode morar no imóvel e aufere rentabilidade com a operação do senior living. O empreendimento precisa ser aprovado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), processo que leva cerca de dois meses.

"Eu já vi acontecer casos em que, quando o empreendimento era vendido para o morador, depois de alguns anos ele vinha a falecer, e o filho queria usar o imóvel, mesmo sem ter 60 anos", afirmou. O risco levou a ABF Developments, incorporadora gaúcha, a optar pela venda para investidores.

O Panorama Nacional de Residências Sêniores, produzido em parceria com a Brain Inteligência Estratégica em 2023, indicou que 37% dos idosos entrevistados em São Paulo, Porto Alegre, Fortaleza e Salvador têm interesse em morar em um senior living. Desses, 30% comprariam o imóvel e 7% morariam sem adquiri-lo.

O levantamento também mostrou que 47% dos idosos preferem morar em área urbana central; 34%, em área campestre; e 20%, em área urbana afastada do centro. Quanto ao tamanho, 79% optariam por studio de 45 m².

Calfat detalhou que o público-alvo é classe média, classe média-alta e classe alta. "Não falei da classe menos favorecida, porque, por esse modelo de empreendimento, não fecha a conta construir um empreendimento para a classe baixa", afirmou. Para esse segmento, seriam necessários incentivos tributários e financiamento com participação do Estado.

O Magno Três Figueiras conta com 114 unidades de 21 a 60 m², totalizando 138 leitos. A proporção foi definida como 15% para dependentes, 25% para semidependentes e 60% para independentes. Entre os serviços oferecidos estão supervisão 24 horas de enfermagem, fisioterapia, lavanderia, programação de lazer e apoio psicológico.

Segundo Calfat, Porto Alegre era, à época do estudo (2019-2021), a capital com maior proporção de idosos do país: 15% da população tinha mais de 60 anos. A projeção é que esse índice suba de 19% (2020) para 36% até 2060. A população idosa da cidade concentra parcela relevante da renda: 37% dos que ganham mais de 30 salários mínimos têm 60 anos ou mais.

A ABF Developments também desenvolve no Rio Grande do Sul o Magno Moinhos de Vento, já inaugurado ao lado do Hospital Moinhos de Vento, e o Magno Menino Deus, em obras. Outros projetos em andamento incluem o Lazur, em Balneário Camboriú; o Atrium, em Canela; e o Único by Unimed, em Novo Hamburgo.