FII oferece compra de imóveis na planta para incorporadoras

O Fator Veritá Multiestratégia (VRTM11) tem oferecido a incorporadoras a compra de apartamentos com desconto, como alternativa a um saldão no estande. A proposta foi noticiada pelo Metro Quadrado.

Pelo arranjo, a companhia vende a unidade ao fundo por um preço que pode ser até 40% menor, obtendo liquidez imediata. Depois de um tempo, o FII recompra o imóvel e a incorporadora o recoloca no mercado pelo valor de tabela, sem dar desconto ao comprador final.

O ganho do fundo vem de dois pontos: a revenda à incorporadora por um preço um pouco maior, ainda abaixo da tabela, e um juro mensal recebido enquanto mantém o imóvel. Segundo a Fator, a estratégia tem sido útil para empresas que precisam atingir determinado nível de vendas ou de execução de obras para obter financiamento bancário ao projeto.

O fundo negocia principalmente com empresas do médio padrão, segmento mais afetado pela Selic de dois dígitos, sobretudo nos últimos dois anos. De agosto de 2024 para cá, a exposição do VRTM11 a essa estratégia cresceu 70%, chegando a R$ 200,5 milhões em desembolsos. Hoje são 30 operações em curso, equivalentes a 46% do portfólio.

Fábio Prado, responsável pela área de fundos de papel da Fator Administradora de Recursos, afirmou que a gestora vê espaço para crescer nesse tipo de transação, mesmo com a tendência de queda dos juros, porque o efeito das mudanças da Selic no mercado não é imediato. "Existe uma certa arbitragem que podemos tirar proveito e esperamos conseguir prolongar ao máximo os patamares de retorno que contratamos ao longo dos últimos anos de altas taxas de juros", disse.

Atualmente o fundo trabalha com 21 incorporadoras, entre elas a You,Inc, a Gafisa e a Patriani, que atrasaram obras nos últimos anos por causa da piora nas vendas e da escassez de crédito.

Das 20 operações com ciclo concluído, apenas duas não terminaram em recompra. Nesses casos, o fundo pode vender os apartamentos no mercado, o que pode gerar margem relevante, mas a gestora prefere evitar essa etapa, já que vender imóveis não é o seu negócio. Segundo Prado, a estratégia exige uma gestão mais intensa no dia a dia.

Além da compra e venda de imóveis na planta, o VRTM11 investe em CRIs e em outros fundos imobiliários. O fundo nasceu em 2023 da fusão de produtos da Fator e de operações incorporadas após a aquisição da gestão de recursos do grupo Ourinvest, e acumula patrimônio líquido de R$ 434 milhões. Nos últimos 12 meses, registra retorno total de 30,2%.