Como pesquisar crédito imobiliário antes de comprar o imóvel

O melhor caminho para encontrar crédito imobiliário começa pela pesquisa das taxas antes mesmo de visitar imóveis, segundo especialistas ouvidos pelo Metro Quadrado.

Simuladores gratuitos como Creditas, Larya, Simuliza e QuintoAndar permitem comparar condições de financiamento a partir de informações como preço do imóvel, valor da entrada e renda familiar. Os resultados, porém, dependem das parcerias de cada site com os bancos.

Alguns simuladores cobram assinatura para liberar dados completos, e as taxas informadas variam conforme a instituição. Em um exemplo citado na reportagem, a simulação para um imóvel usado de R$ 3 milhões apontou o Bradesco com CET de 11,63% ao ano e o Banco do Brasil com 11,86%, mas o valor total pago no BB em dez anos era menor devido a parcelas iniciais mais altas.

Um segundo simulador indicou o Inter, com CET de 11,96%, banco que não aparecia no primeiro comparador. Já a Caixa ofereceu 11,49% ao ano para um apartamento de R$ 1 milhão, mas essa taxa só foi encontrada no site da própria Caixa — os sites de comparação mostraram valores maiores.

"É um mercado que está aí para ser disruptado. Existe espaço para um home planning mais transparente e profissional", afirma Luis Veloso, COO da Morada.ai.

Após a simulação inicial, é necessário procurar os bancos diretamente para obter uma proposta formal, que tem prazo de validade. As taxas podem mudar conforme o perfil do comprador e a política de crédito de cada instituição.

"Um banco pode querer crescer em determinada região ou dentro de algum perfil de cliente e oferecer condições mais vantajosas", explica Daniel Ricci, da Creditas. "Ou o contrário: se quiser reduzir a exposição a determinados mercados, tende a ficar mais restritivo."

As margens do crédito imobiliário são apertadas: já giraram em torno de 2,5% na década passada e hoje são menos da metade disso. Os juros são inferiores à Selic porque parte do funding vem da poupança, que rende cerca de 8% ao ano.

A diferença entre os bancos também reflete a estratégia de fidelização. "Naturalmente, os clientes de renda alta e média alta acabam tendo acesso a condições melhores", afirma Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco.

Na Caixa, para um imóvel de R$ 1 milhão, a taxa cai de 11,49% para 11,19% se o tomador aderir a produtos como conta corrente, cartão de crédito e Open Finance. Em negociações diretas, as taxas podem ficar abaixo de 10% ao ano.

A recomendação dos especialistas é reavaliar o financiamento periodicamente, especialmente quando a Selic muda. A portabilidade para instituições com taxas menores pode gerar economia relevante.

"É um contrato de longo prazo, mas um dos grandes erros do consumidor é assinar e esquecer, assumindo que este será o custo no longo prazo", alerta Gustavo Cerbasi, especialista em inteligência financeira.

O crédito imobiliário cresceu de 2% para 10% do PIB entre 2005 e 2015, impulsionado por instrumentos como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação. Desde então, o total avançou praticamente em linha com a economia.

O limitador é o funding: a poupança tem captação líquida negativa desde 2022, e outras fontes acompanham a Selic. "Hoje os bancos lutam por certos tipos de clientes, querem fidelizá-los, e o crédito imobiliário é uma ótima alternativa para isso", diz um executivo ouvido pela reportagem.

Para quem não tem pressa, o consórcio surge como alternativa. Em vez de juros, paga-se uma taxa de administração de 15% a 20% sobre o valor total, com parcelas corrigidas por índices próximos ao INCC. O participante recebe o crédito por sorteio ou lance — em grupos novos, os lances vencedores equivalem a cerca de 50% do valor pretendido, segundo Nathalia Garcia, CEO da Bradesco Consórcios.

"É um produto mais adequado para um investidor, alguém que estuda o mercado atrás de oportunidades, do que para um consumidor que está buscando um novo lugar para morar", conclui Cerbasi.