Reforma Tributária: regras práticas e incertezas dominam Imobicom

O Imobicom, realizado em 4 de agosto em Campinas, debateu a aplicação prática da Reforma Tributária no mercado imobiliário e na gestão condominial, segundo o Secovi-SP.

Participaram do painel o doutor em Direito Tributário Fernando Castellani e os membros do Conselho Jurídico do Secovi-SP Isabella Tralli e Ricardo Lacaz Martins.

A transição unificará PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS no IVA Dual, composto pela CBS e pelo IBS. O período de transição começa em 1º de janeiro com a introdução da CBS.

Mudança no paradigma de cálculo

Um dos pontos centrais foi a migração do imposto "por dentro" para o modelo "por fora", destacou o Secovi-SP. No novo sistema, o tributo será transparente na cobrança, não mais embutido no preço.

Essa alteração impõe desafios de precificação. Não há certeza se fornecedores reajustarão preços nominais líquidos ou apenas adicionarão a nova alíquota sobre valores atuais, o que pode gerar pressões inflacionárias no início da transição.

Condomínios e enquadramento fiscal

A adequação de condomínios residenciais e comerciais é um dos tópicos mais complexos, segundo o Secovi-SP. A legislação permite enquadramento opcional como contribuinte do IBS/CBS.

Para condomínios estritamente comerciais (B2B), a opção é vantajosa, pois permite repassar créditos fiscais de serviços de manutenção e segurança para condôminos pessoas jurídicas. Já condomínios residenciais (B2C) tendem a não optar.

Empreendimentos com receitas próprias não decorrentes de cotas sociais acima dos limites regulamentares — como locação de espaço para antenas, fachadas ou estacionamentos — serão enquadrados compulsoriamente.

Regime Específico para imóveis

A legislação estruturou o Regime Específico para Operações com Bens Imóveis, com redutores em relação à alíquota padrão estimada do novo IVA. Há redução de 50% na alíquota para intermediação imobiliária, administração de imóveis, incorporação, loteamento e construção civil, e desconto de 70% para locação de bens imóveis.

A base de cálculo mudou: incide sobre o valor agregado efetivo, não mais sobre a receita bruta total.

Corretores e localização do imóvel

Corretores de imóveis pessoa física serão enquadrados como contribuintes. Em parcerias entre imobiliárias e corretores associados, a tributação incidirá apenas sobre a parcela da receita líquida da imobiliária, deduzidos os repasses aos parceiros.

Diferentemente da regra geral do IVA, que privilegia o destino do consumo, as operações imobiliárias manterão o recolhimento do IBS vinculado ao município e estado de localização física do imóvel, independentemente de onde esteja a empresa gestora.

Investimentos em tecnologia e governança

Os debates indicaram que imobiliárias e administradoras precisarão de elevados investimentos em governança, tecnologia e atualização de sistemas ERP.

A obrigatoriedade de emissão de eventos e documentos fiscais eletrônicos, somada à ausência de layouts definitivos para notas de locação por parte do Fisco, torna indispensável o mapeamento de fornecedores, a revisão de contratos e o planejamento tributário contínuo, segundo o Secovi-SP.