MCID regulamenta critérios para habitação social com benefícios fiscais

O Ministério das Cidades (MCID) publicou nesta segunda-feira (10) a Portaria MCID nº 984/2026, que regulamenta os critérios para enquadramento de projetos de investimento em infraestrutura de Habitação Social como prioritários. A condição é necessária para a emissão de valores mobiliários com benefícios fiscais, segundo o Diário Oficial da União.

A medida se aplica a projetos executados exclusivamente por meio de parcerias público-privadas (PPPs). O empreendimento só será considerado prioritário após a publicação de portaria de aprovação pelo Ministro das Cidades.

Base legal

A Lei 12.431/2011 prevê tratamento tributário favorecido para debêntures incentivadas, com benefício direcionado ao investidor. Já a Lei 14.801/2024 criou as debêntures de infraestrutura, nas quais o incentivo é direcionado ao emissor, enquanto os rendimentos dos investidores seguem as alíquotas de renda fixa.

O Decreto nº 11.964/2024 regulamentou esses mecanismos no âmbito federal. A nova portaria detalha os critérios específicos para projetos de Habitação Social, informou a CBIC.

Projetos elegíveis

Podem ser enquadrados projetos de provisão subsidiada de unidades habitacionais novas, requalificadas ou restauradas, em áreas urbanas ou rurais. Também se incluem provisão financiada de unidades novas ou usadas, fomento de mercados de locação social e provisão de lotes urbanizados.

Intervenções acessórias, como requalificação urbana, infraestrutura e equipamentos públicos, são elegíveis desde que vinculadas ao empreendimento habitacional. São consideradas prioritárias apenas intervenções de implantação, ampliação, recuperação, adequação ou modernização.

Captação de recursos

Os recursos levantados com a emissão de valores mobiliários com benefícios fiscais não podem superar o total das despesas de capital do projeto. Esse limite inclui intervenções acessórias vinculadas.

Para o cadastramento, o titular deve enviar à Secretaria Nacional de Habitação informações como identificação das pessoas jurídicas, subsetor prioritário, objeto, benefícios sociais ou ambientais, cronograma, volume de recursos e montante a captar. Em Habitação Social, é obrigatório indicar o contrato e a legislação que fundamentam a PPP.

Prazos e aprovação

O MCID tem até 90 dias para concluir a análise a partir do envio da documentação completa. Após a publicação da portaria de aprovação, o prazo para emissão dos valores mobiliários é de dois anos, prorrogável por igual período mediante aprovação da Secretaria Nacional de Habitação. O pedido de prorrogação deve ser feito com ao menos 30 dias de antecedência.

Acompanhamento

O titular deve prestar contas até 30 de abril do exercício seguinte, com quadro anual de usos e fontes, destacando a destinação dos recursos captados. Também deve encaminhar relatório final em até 90 dias após usar todo o valor captado.

Alterações na execução, prazo, desistência ou conclusão devem ser comunicadas em até 60 dias. O MCID pode solicitar informações e fazer visitas in loco. Mudanças societárias também devem ser informadas. Emissões de valores mobiliários devem ser reportadas em até 30 dias úteis.

Se o instrumento de delegação terminar antecipadamente, o empreendimento perde o status de projeto prioritário, sem prejuízo do benefício fiscal já apurado. Aditamentos no escopo dependem de aceite da Secretaria Nacional de Habitação e manutenção dos requisitos.