MCMV bate no teto com orçamento de R$ 134 bi do FGTS

O orçamento anual do FGTS que financia o Minha Casa Minha Vida somou R$ 134 bilhões em 2025 e foi responsável pela contratação de 617 mil unidades, segundo a Riza Asset.

A gestora, que investe no segmento como acionista da Riva (subsidiária da Direcional), publicou uma carta sobre o futuro do crédito imobiliário. A análise indica que o programa já está batendo no teto.

Giancarlo Denapoli, sócio e gestor de real estate da Riza, afirmou ao Metro Quadrado que “já não dá para aumentar muito mais do que isso”. Para ele, a sustentabilidade do fundo seria posta em risco.

“Não adianta fazer o dobro de unidades em um ano e nos próximos dez fazer um terço”, disse Denapoli.

No final de 2025, o FGTS tinha R$ 837,7 bilhões em ativos. Se elevar o que destina por ano ao MCMV, poderá ter dificuldades de fluxo de caixa.

Por isso, quando o Governo criou a Faixa 4 do MCMV, precisou tirar recursos do Fundo Social do Pré-Sal, adicionando R$ 20 bilhões ao programa.

Uma alternativa é diminuir o montante destinado a imóveis usados, aumentando a contratação de novos, mas o efeito não seria tão relevante.

Para que o Governo não tenha que fazer remanejamento, o caminho seria aumentar a geração de emprego, o que elevaria as contribuições ao FGTS. O desemprego está em 5,4%.

Boa parte das novas ocupações tem sido gerada por plataformas como Uber e iFood, sem carteira assinada e, portanto, sem contribuição ao FGTS.

A Riza diz que o MCMV tem sido “um sucesso completo” pela redução do déficit habitacional e por promover competição acirrada entre as empresas.

Por outro lado, a gestora avalia que a criação de novas faixas para atender à classe média traz “incertezas a respeito da sustentabilidade do FGTS e da continuidade do programa no longo prazo”, por conta dos juros altos e da necessidade de conter gastos públicos.

Como saída, a Riza destaca a opção de prefeituras e governos estaduais darem subsídios regionais, como é feito em São Paulo com o programa municipal Pode Entrar.

“Cada cidade ou Estado está fazendo de uma maneira. Esse modelo tem uma avenida muito grande de crescimento”, afirma Denapoli.

Ao analisar o crédito fora do MCMV, a Riza aponta a redução do uso da poupança, que perdeu apelo frente a investimentos mais rentáveis. Entre 2021 e 2026, houve um resgate líquido total de R$ 366 bilhões das cadernetas.

“A democratização do conhecimento financeiro, que drena recursos da poupança, implica um cenário de taxas efetivas de crédito mais altas”, afirma o estudo.

Os produtos fora do MCMV disputam recursos de outros mecanismos, como a LCI, o Plano Empresário ou a emissão de debêntures.

“Ao se observar os dados de crédito concedido para as incorporadoras, é notável que o crescimento pós-pandemia foi sustentado por taxas de mercado, o que encareceu o custo de dívida dessas companhias”, diz o estudo.

A base de investidores de FIIs cresceu 14 vezes em sete anos: eram 208 mil em 2018 e mais de 3 milhões no início de 2026.

“Curiosamente, grande parte do recurso resgatado da poupança foi alocada em outros produtos que financiam o setor imobiliário, mas com taxas acima das anteriores, inflacionando toda a cadeia produtiva”, diz o estudo.

Para Denapoli, o avanço do crédito imobiliário dependerá do desenvolvimento de novos produtos financeiros. “Na nossa visão, os fundos imobiliários, como os FIDCs, são o veículo mais adequado.”