Painel na Secovi-SP discute funding e regras de saneamento para loteamentos

O primeiro painel da 23ª Convenção Secovi-SP, intitulado "Desafios do Desenvolvimento Urbano e Loteamentos", reuniu representantes do setor de loteamentos, da Sabesp e do mercado de crédito para discutir entraves ao financiamento e à infraestrutura de saneamento. A diretora do Secovi-SP, Mariangela Machado, mediou o debate, dividido em dois blocos, com participação de Caio Portugal, vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP e presidente da Aelo.

Caio Portugal defendeu maior previsibilidade na relação entre loteadores e concessionárias de saneamento. "O que a gente quer é convergência de investimento. A gente precisa ter previsibilidade, a gente precisa ter regra clara", afirmou. Segundo ele, essa clareza traz segurança para ambos os lados e garante que o empreendimento aconteça no tempo e prazo necessários.

Sobre o funding do setor, Portugal destacou a impossibilidade de acesso a linhas tradicionais de crédito habitacional como um dos principais entraves. "A impossibilidade de acesso aos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço ou do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo para o financiamento à produção faz com que isso seja feito com capital exclusivamente próprio", disse.

Alessandro Paixão, especialista em Engenharia da Sabesp, apresentou as mudanças recentes na relação entre a concessionária e os loteadores, incluindo a nova Carta de Diretrizes. "A Carta de Diretrizes antes não trazia a questão de responsabilização, se é da Sabesp ou do empreendedor, dos investimentos que estavam previstos para atender o loteamento", afirmou. Sobre o mecanismo de ressarcimento, explicou que quando a Sabesp não consegue cumprir o prazo, há a possibilidade de ressarcimento dos valores investidos pelo empreendedor.

Paixão também detalhou os diferentes modelos de contrato previstos na nova deliberação da Arsesp. "Ou é interesse restrito, que atende exclusivamente ao empreendimento; ou é interesse compartilhado, que atende o empreendimento mas também vai atender a Sabesp; ou é antecipação de obras", disse, citando o volume de investimentos previstos pela concessionária até 2029. "O plano de investimento da Sabesp tem investimentos de até 70 bilhões", afirmou. Sobre condomínios e loteamentos já implantados sem operação da concessionária, revelou: "A gente já fez o mapeamento de mais de 10 mil condomínios e loteamentos que foram implantados que a Sabesp hoje não opera dentro da área de concessão".

Eliana Ruffo, diretora de Experiência do Cliente da Sabesp, apresentou os canais de relacionamento disponíveis para empreendedores e antecipou a substituição do sistema Emob por uma nova plataforma baseada em Salesforce. "A boa notícia é que a gente vai substituir o Emob. A outra notícia é que eu ainda não tenho a data exata que ele vai entrar", afirmou. Ruffo também anunciou a criação de grupos focais com representantes do setor para o desenvolvimento da nova ferramenta.

No segundo bloco, dedicado ao funding, Leonardo Gasparin, CEO e cofundador da Kube, detalhou a escassez estrutural de crédito bancário disponível para loteadores. "Já não existe dinheiro de poupança disponível no Brasil há algum tempo, e esse cenário deve piorar", afirmou. Apesar do cenário restritivo, Gasparin foi otimista: "Hoje já temos quase 40% de tudo que roda de funding imobiliário no Brasil vindo do mercado de capitais". Citou o exemplo de um cliente que recebeu nove propostas firmes de investidores institucionais para uma operação de CRI de R$ 100 milhões.

Gasparin também apresentou o FIDC como alternativa de funding em ascensão para o setor. "O FIDC permite prazos mais adaptados à realidade do loteador", explicou, citando dado de mapeamento do setor: "Hoje, no Brasil, a gente tem mapeado, junto com a Terracota, 270 investidores institucionais que fazem investimentos recorrentes no mercado imobiliário".

Maurício Carrer, CEO e cofundador da InstaCasa, apresentou a construção industrializada de casas como alternativa para o loteador competir com a oferta de imóveis prontos do programa Minha Casa, Minha Vida. "Hoje o lote não tem nenhum subsídio, e o Minha Casa, Minha Vida tem vários", afirmou. Sobre a pressão financeira enfrentada pelos loteadores, foi enfático: "o loteador tá no squeeze. Pós-pandemia a margem foi reduzindo porque o custo de obra foi aumentando muito, e o prazo de pagamento vem se alongando".

Carrer defendeu que o loteador não precisa necessariamente se tornar incorporador. "O loteador vai continuar fazendo o que ele sabe fazer, que é aprovando, fazendo infraestrutura e gerindo suas vendas, mas se aproximando do mercado de incorporação", disse. Detalhou ainda a base legal que permite a incorporação de casas em lotes isolados dentro de loteamentos já registrados.

Ao final do painel, questionado sobre os entraves à maior adoção desse modelo, Carrer apontou o desconhecimento como principal barreira, além da lentidão das prefeituras em regulamentar a legislação federal. Léo Gasparin, questionado sobre alternativas tecnológicas para análise de crédito, defendeu o uso do Open Finance já no momento da venda como ferramenta de previsibilidade de fluxo de caixa.

Mariangela Machado encerrou o painel reforçando o papel histórico dos loteadores no desenvolvimento urbano do país. "A gente é persistente. Se não tiver funding, a gente inventa; se tiver difícil de vender, a gente vai procurar aquilo que acelera", afirmou.