Reforma tributária exige revisão de contratos de locação

A reforma tributária vai alterar a relação entre locadores e varejistas a partir de janeiro de 2027, e contratos novos e vigentes precisarão ser revisados. O alerta foi feito por especialistas no painel "Reforma Tributária sob o ponto de vista dos varejistas: contratos de locação", realizado pelo Secovi-SP nesta quinta-feira (15), no Centro de Convenções Milenium, em São Paulo.

O painel foi mediado por Marcelo Sakate, editor-chefe do Invest News, e contou com Moacir Machado, sócio da InCompanny; Carolina Rafaella Ferreira, advogada especialista em Direito Imobiliário e Empresarial; e Camila Rodrigues, head de Desenvolvimento Imobiliário do Mercado Livre (MELI).

Novos tributos e mudança no enquadramento

Segundo Moacir Machado, a reforma muda a lógica de enquadramento das empresas: quem era do Simples pode passar ao Real, quem está no Real pode ir ao Presumido, e o inverso também vale. Ele afirmou que o processo começou em 2026 e vai até 2033, sendo progressivo.

O consultor detalhou que a CBS substitui PIS e Cofins a partir de 2027, enquanto o IBS entra gradualmente a partir de 2028, substituindo ISS e ICMS. Ele alertou que a locação, embora não tenha ICMS nem ISS, passará a ter tributos cobrados sobre o aluguel.

Efeito sobre locadores e formação de preços

Para os locadores, a mudança é significativa. A partir de janeiro de 2027, o locador passa a ser contribuinte da CBS e precisará emitir nota fiscal. Pessoas físicas com um único imóvel ficam de fora por regra de transição; já pessoas jurídicas, ou pessoas físicas com mais de três imóveis e faturamento de R$ 240 mil ao ano, passam a ter obrigações de pagar CBS e IBS.

Moacir Machado também apontou mudança na formação de preços, que passará a ser o preço do produto somado aos impostos.

Crédito tributário e escolha do locador

O consultor recomendou que o varejista avalie primeiro quem é seu locador. Em locações com pessoa física não há crédito; quando o imóvel está em pessoa jurídica, o crédito pode existir, e fundos imobiliários têm regras próprias. Em simulação, ele mostrou que uma empresa do Lucro Real que hoje toma 9,25% de crédito terá apenas 7,95% em dezembro de 2033, caso não renegocie o contrato.

Cláusulas dos contratos

A advogada Carolina Rafaella Ferreira recomendou que a consulta jurídica seja acompanhada da consulta ao contador. Segundo ela, o IBS e a CBS têm fator de redução de 70% para a locação, e a base de cálculo é o aluguel, sem condomínio, IPTU e emolumentos.

Para contratos novos, ela indicou cláusulas como preço líquido com impostos destacados nas notas, enquadramento de locador e locatário, discriminação de condomínio e IPTU e reajuste anual incidindo sobre o valor líquido. Carolina também orientou transferir ao CNPJ contratos firmados antes da abertura da empresa, já que apenas a pessoa jurídica em nome de quem a nota é emitida pode se creditar.

Quanto aos contratos vigentes, o locador pode optar pelo regime de transição, desde que o contrato tenha prazo determinado e atenda a requisitos de assinatura ou registro até dezembro de 2025. Nesse regime, o custo fixo é de 3,65%, repassado ao locatário até 2033.

Posição da Mercado Livre

Camila Rodrigues informou que o Mercado Livre trata o tema, por ora, apenas nos contratos novos e tem mais de 300 contratos vigentes que serão revisitados. Como plataforma digital, a empresa passa a ser responsável solidária pelo recolhimento correto dos tributos. Ela também levantou a questão de contratos cujo locador passa a ser fundo imobiliário, situação em que a empresa deixa de ter direito ao crédito.