SP fiscaliza função social de imóveis e acende alerta em incorporadores

A Prefeitura de São Paulo vistoriou 1.367 imóveis em 2024 para verificar o cumprimento da função social da propriedade, segundo o artigo escrito por Vanessa Dantas e Maria Beatriz Verrastro, do escritório Amatuzzi Advogados.

O número é o maior já registrado. Entre 2016 e 2023, o ano com mais vistorias foi 2022, com cerca de 500. Só as vistorias de 2024 representam 30% do total desde 2014.

Risco para incorporadores

Para incorporadores e investidores, a compra de um terreno em São Paulo exige atenção extra. Imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados podem ser submetidos ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC).

A notificação do PEUC deve ser averbada na matrícula do imóvel. Uma vez alienado o bem, as obrigações são transferidas ao adquirente, sem interrupção dos prazos já em curso.

Na prática, uma incorporadora que compra um terreno já notificado pode assumir uma obrigação urbanística cujo relógio começou a correr com o proprietário anterior.

Consequências

O descumprimento das obrigações pode levar ao IPTU Progressivo no Tempo. Em São Paulo, a alíquota é majorada anualmente durante cinco anos, podendo chegar a 15%.

A consequência mais severa é a desapropriação. Após cinco anos de cobrança do IPTU Progressivo no Tempo, a legislação admite a desapropriação, com pagamento em títulos da dívida pública.

Recomendação

Segundo as autoras, a análise sobre o cumprimento da função social deve passar a integrar a due diligence imobiliária. Antes da compra, é recomendável investigar procedimentos administrativos municipais, notificações de PEUC, averbações e o estágio de eventual incidência do IPTU Progressivo no Tempo.