TJ-SP julga ação que paralisou alvarás em São Paulo

O Tribunal de Justiça de São Paulo começa a julgar nesta quarta-feira a ação do Ministério Público que paralisou a emissão de alvarás de empreendimentos imobiliários na capital no início do ano. O processo entra na ordem do dia dos 25 desembargadores do órgão especial do TJ.

O MP-SP ajuizou em 2025 uma ação direta de inconstitucionalidade (ADI) contra a revisão do mapa do Plano Diretor feita em 2024. Se a revisão for derrubada, uma série de lançamentos podem ser barrados, com prejuízos multimilionários para as empresas.

“O cancelamento do mapa poderia gerar uma hecatombe difícil de imaginar”, disse Ricardo Yazbek, vice-presidente do Secovi-SP para assuntos legislativos e de licenciamento. Yazbek afirmou estar confiante na manutenção da regra atual, citando as defesas da Prefeitura e da Câmara.

O principal ponto em análise é se a revisão do zoneamento foi feita de maneira constitucional. O MP, apoiado por associações de bairro, alega que o novo mapa foi aprovado sem debates suficientes. A Prefeitura e a Câmara afirmam que foram realizadas 38 audiências públicas.

Em fevereiro, o desembargador Luís Fernando Nishi concedeu liminar suspendendo os alvarás de construção em toda a cidade. A suspensão gerou insegurança entre fiscais, que deixaram de emitir o Habite-se até para projetos prontos.

Em abril, o ministro Edson Fachin, do STF, derrubou a liminar, mas não entrou no mérito da ação. O STF também determinou que o TJ não poderá voltar a suspender alvarás até o trânsito em julgado.

A revisão de 2024 mudou o zoneamento de diversas áreas, aumentando o potencial construtivo de terrenos. “Esta ação não visa criticar o mapa em si, mas a forma como a lei foi feita”, afirmou Rodrigo Passaretti, advogado do Bicalho Navarro Advogados.

A tática de questionar o processo de elaboração da lei já foi usada em outros processos, sem sucesso em São Paulo. Mas em São Caetano do Sul, em 2024, o TJ-SP considerou a lei de zoneamento inconstitucional e determinou que a prefeitura a refizesse.

Se o TJ considerar a regra inconstitucional, precisará definir a partir de quando a revogação valerá. No caso de São Caetano, a lei permaneceu válida por mais 180 dias. O pior cenário para o mercado, considerado pouco provável, é a decisão de que a lei não valeria para projetos anteriores ao julgamento.

“Se a revisão for considerada inconstitucional, será necessário verificar o estágio de cada projeto”, disse Armando Luiz Rovai, professor de Direito Imobiliário da PUC-SP e do Mackenzie. “Projetos apenas protocolados têm proteção menor do que aqueles com alvará”, completou.

A sentença do TJ não deve encerrar a questão, pois ambas as partes podem recorrer ao STF. “Seria uma surpresa se não tiver um recurso”, afirmou Passaretti. O julgamento começa às 13h30, e a decisão pode sair nesta quarta ou levar meses em caso de pedido de vista.