Vacância recorde e novos investimentos marcam painel na Convenção Secovi-SP

A Convenção Secovi-SP reuniu especialistas para debater o mercado de galpões logísticos, last-mile e self storage. A diretora do Secovi-SP, Stephany Matsuda, mediou o painel, que contou com Fernando Terra, da CBRE, Edith Bertoletti, da Goodman, e Thiago Cordeiro, da Asbrass e GoodStorage.

Matsuda anunciou a criação do Núcleo de Infraestrutura e Logística do Secovi-SP, o NILOS, criado há cerca de dois meses. Segundo ela, o setor deixou de ser apenas um produto de engenharia para se tornar um ativo imobiliário, com cap rate, renda e locação.

A diretora destacou que os investimentos em infraestrutura alcançaram R$ 280 bilhões em 2025, um recorde histórico, com 79% de capital privado. Ela também citou mais de 580 projetos passíveis de licitação nas esferas federal e estadual.

Fernando Terra, da CBRE, apresentou o mercado de condomínios logísticos no Brasil, com 48 milhões de metros quadrados e vacância abaixo de 5%. Ele destacou o crescimento de 7% a 8% ao ano desde 2020, quando o setor tinha 30 milhões de metros quadrados.

Terra apontou que 90% dos novos desenvolvimentos nos últimos cinco anos estão no raio de até 30 quilômetros da capital paulista. Ele citou demanda de setores como farmacêutico, automobilístico e de armazenamento de pneus, além do e-commerce.

Sobre os preços de locação, Terra afirmou que há transações na casa de R$ 60 o metro quadrado em São Paulo, valor superior ao capturado por alguns escritórios na cidade.

Edith Bertoletti, da Goodman, apresentou o modelo de propriedade de longo prazo da empresa, que compra o terreno, desenvolve, constrói e faz a gestão dos empreendimentos. Ela citou o projeto de revitalização da antiga fábrica da Rhodia em Santo André, o Goodman Avenida dos Estados, com remediação ambiental e restauro do patrimônio histórico.

Bertoletti defendeu que sustentabilidade vai além do cumprimento da legislação. "Você não faz mais do que sua obrigação", afirmou, ao destacar a importância do last mile na modernização da logística no Brasil.

Thiago Cordeiro, da Asbrass e GoodStorage, apresentou o mercado de self storage, com 625 operações e cerca de 2 milhões de metros quadrados de área bruta locável, com vacância de 18%. Ele relacionou o crescimento do setor à redução do tamanho médio dos imóveis residenciais.

Cordeiro destacou que a oferta de espaços cresceu 42% nos últimos anos, enquanto a vacância média caiu de 18,6% para 18%. Ele comparou o modelo de precificação à hotelaria, com contratos mensais e flexíveis.

O executivo relembrou o ceticismo inicial do setor diante da primeira unidade da GoodStorage em Pinheiros, em 2016. "Dez anos depois é o nosso maior yield, e o imóvel mais do que triplicou de valor", afirmou.

Cordeiro defendeu a importância do setor para o equilíbrio das cidades diante do adensamento urbano. "Se a gente só trabalhar com adensamento residencial, sem ter infraestrutura, você vai tendo o esgotamento das regiões", concluiu.