Gestores de FIIs apontam crédito via CRI e tributação como pontos centrais

O financiamento do setor imobiliário brasileiro está migrando da poupança para o mercado de capitais. Segundo Rossano Nonino, conselheiro do Grupo Fator e mediador do painel "FIIs: estruturas consolidadas, desafios e aprendizados do mercado", no Primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+, o número de pessoas físicas investidoras em fundos imobiliários chega hoje a 3,3 milhões, ante cerca de 200 mil há dez anos. Os fundos listados somam R$ 200 bilhões em valor de mercado, distribuídos em 450 fundos.

Nonino afirmou que a poupança vem perdendo captação há cinco anos e deixou de ser a principal fonte para o Sistema Financeiro da Habitação. Para ele, cada vez mais empreendimentos são financiados por meio de CRI e menos pelo SFH. André Freitas, CEO e CIO da Hedge Investments, estimou que o mercado de capitais saiu de pouco mais de 30% do financiamento imobiliário, em 2019, para cerca de 50%. No mesmo intervalo, os fundos de CRI passaram de 19% para quase 41% do IFIX.

Flávio Cagno, gestor da Kinea, classificou o CRI como estrutural, e não mais nicho. Ele apontou a tributação dos dividendos como a principal ameaça ao setor, tema que deve voltar ao debate no início do ano que vem. Cagno rebateu a tese de que a isenção beneficia apenas os mais ricos e disse que os fundos que compram CRIs de projetos imobiliários são detidos por investidores médios.

Freitas estimou em R$ 270 bilhões o estoque de fundos imobiliários, descontada a dupla contagem entre CRIs e fundos, o equivalente a cerca de 3% da dívida pública federal, que ele estimou em R$ 10 trilhões. Ele argumentou que a poupança privada financia projetos que o poder público tem dificuldade de realizar.

Crédito ao incorporador e juros altos

Com a Selic em patamar elevado, o crédito ao incorporador ficou mais seletivo. Nonino contou que, na estruturação de crédito em que atua, o spread subiu de CDI+2 para CDI+5 ao longo do último ano, com exigências de vendas e de capital do incorporador. Cagno afirmou que o aumento da taxa não resolve a deterioração de risco e defendeu "menos taxa, mais segurança", com alinhamento do sponsor em equity.

Alessandro Vedrossi, sócio-diretor da área imobiliária da Valora, afirmou que fundos com parcela relevante em desenvolvimento são penalizados no mercado secundário, porque o investidor clássico quer receber dividendos todos os meses. Nonino afirmou que o investidor atual prefere prazo determinado e que o incorporador assuma parte do risco inicial. Freitas observou que, em 2026, grande parte dos negócios foi estruturada com cotas seniores e subordinadas.

Proposta de equiparação com os Fiagros

Jorge Cury, presidente do Secovi-SP, propôs equiparar os FIIs aos Fiagros na regra que difere o imposto de renda de quem integraliza o fundo com um imóvel pelo valor contábil. Segundo ele, o mecanismo atrairia holdings patrimoniais. Nonino esclareceu que o ganho de capital só seria pago na venda das cotas. Cury disse que levará a ideia ao vice-presidente extraordinário de Fundos Imobiliários da entidade, Fernando Crestana, e aos advogados, para avaliar uma mudança na lei ou na regulamentação em Brasília.

Freitas contou que a regra do Fiagro nasceu para permitir a integralização de fazendas antigas, de custo baixo, e que a inclusão dos FIIs foi deixada de lado sob a ideia de "uma coisa de cada vez".