Maior alfa dos FIIs está no mercado de escritórios

Os fundos imobiliários de escritórios concentram o maior potencial de valorização entre os segmentos de tijolo, segundo dois dos principais gestores do mercado. Pedro Carraz, head de real estate da XP Asset, e Rodrigo Abbud, head de real estate do Pátria, avaliam que o setor já iniciou a recuperação. O caminho, porém, ainda é longo. Para quem tem paciência, as oportunidades de ganho são expressivas.

## Recuperação em curso

Carraz e Abbud afirmam que o mercado de escritórios começou a se recuperar em 2024. A vacância, que atingiu picos acima de 25% em São Paulo, recuou para perto de 20% em março de 2025, de acordo com dados da Buildings. A absorção líquida, que mede a diferença entre áreas ocupadas e desocupadas, foi positiva nos últimos dois trimestres, com 35 mil m² ocupados no primeiro trimestre deste ano.

## Preços ainda deprimidos

Apesar da melhora nos indicadores físicos, os preços dos imóveis de escritórios permanecem abaixo do custo de reposição. Segundo os gestores, os laudos de avaliação dos FIIs do setor registraram desvalorização média de 12% entre janeiro de 2023 e março de 2025. Essa diferença cria um colchão de valor que pode ser capturado por investidores com visão de longo prazo.

## Gestores veem janela

Para Pedro Carraz, o alfa dos FIIs de escritórios está na recuperação da renda. Locatários que renegociaram contratos durante a pandemia já voltam a pagar aluguéis mais altos. O head da XP Asset cita que em alguns ativos de alto padrão, como os da Faria Lima e da Berrini, os novos contratos têm sido fechados com valores 15% superiores aos anteriores.

Rodrigo Abbud, do Pátria, complementa que a oferta de novos empreendimentos caiu 40% desde 2022. Com menos concorrência, os imóveis existentes ganham poder de barganha. O gestor projeta que a vacância pode cair para 15% até o fim de 2026, pressionando os aluguéis para cima.

## Riscos e prazos

Os gestores não ignoram os riscos. A taxa de juros ainda elevada, com Selic em 14,25% ao ano, comprime o spread dos FIIs. Fundos de escritórios negociam com dividend yield médio de 9,5%, contra 11% dos fundos de galpões logísticos, por exemplo. Mas o potencial de valorização das cotas compensa o prêmio menor no curto prazo.

Carraz e Abbud recomendam exposição seletiva. Fundos com imóveis multifuncionais, que mesclam escritórios e áreas comerciais, tendem a performar melhor. A XP Asset e o Pátria mantêm posições em ativos localizados na região do Faria Lima e da avenida Paulista, onde a absorção é mais forte. O mercado de escritórios brasileiro, dizem, ainda não refletiu nos preços o início da recuperação. A diferença entre o valor patrimonial e o de mercado dos fundos do setor chegou a 30% em março de 2025.