Faria Lima precisa se aproximar do canteiro de obras

O mercado de capitais caminha para se tornar o principal financiador do setor imobiliário brasileiro, segundo Bruno Amatuzzi, sócio da Amatuzzi Advogados. Gestoras, securitizadoras e fundos de investimento já ocupam espaço antes exclusivo dos grandes bancos.

Até o Plano Empresário, modelo tradicional de financiamento de incorporadoras, é hoje emulado com sucesso em operações de emissão de CRIs. Mas, para Amatuzzi, a Faria Lima ainda não está perto o suficiente do canteiro de obras.

Praticamente todas as operações de mercado de capitais que envolvem construção contam com um agente de medição. Esse profissional verifica e certifica o avanço físico da obra antes da liberação de novos desembolsos. A interação dos investidores com o canteiro termina aí.

A lógica dos contratos em operações de CRIs condiciona a participação mais ativa do investidor à hipótese de atraso relevante da obra. Se o atraso ultrapassa determinado patamar, configura-se uma hipótese de vencimento antecipado, tipicamente não automática.

Nesse caso, os detentores do CRI são convocados pela securitizadora para uma assembleia geral. Eles analisam alternativas e decidem se vencem antecipadamente a operação, exigem o repagamento integral e executam as garantias, que incluem a alienação fiduciária do próprio imóvel com a obra atrasada.

Amatuzzi classifica a situação como um contrassenso. O atraso na obra pode levar à execução de garantias que incluem o imóvel com problemas. A dinâmica das transações no mercado de capitais é muito padronizada, o que favorece a cópia de modelos que podem não funcionar em cenários de estresse.

O autor identifica uma mentalidade de mercado por trás disso: obra é sinônimo de complexidades e problemas. Ele cita um executivo do mercado de capitais que disse preferir não ficar próximo da obra para não atrair responsabilidades.

Para Amatuzzi, o primeiro passo para encurtar essa distância pode ser dado na estruturação da própria operação. É preciso aprofundar-se nas características da construção, estabelecer uma matriz de riscos e verificar a alocação de cada risco, que muda se a construção é feita pela própria incorporadora ou por uma construtora contratada.

Ele sugere criar camadas sucessivas de proteção com mecanismos previamente concebidos para intervenção organizada na obra. Um comitê de acompanhamento de obra permitiria a discussão sobre decisões críticas, como planos de retomada de atrasos e acionamento de seguros.

A saída, segundo Amatuzzi, passa por aumentar o escopo do agente de medição, tornando-o um assessor técnico da securitizadora, agente fiduciário e investidores. O problema, porém, vai além dos mecanismos de proteção: muitas vezes falta ferramentas contratuais para concluir a obra.

O autor cita o exemplo de um empreendimento com 80% da obra concluída e carteira de recebíveis saudável, mas com a incorporadora em dificuldades. Executar a alienação fiduciária, nesse caso, não maximizaria a recuperação.

Amatuzzi defende a adoção de mecanismos como os step-in rights, usados no project finance internacional. Eles permitem que o investidor assuma o papel do desenvolvedor no projeto em caso de default, por meio de um Direct Agreement entre financiador, desenvolvedor e construtora.

Esse tipo de arranjo ainda não é comum no Brasil. O pacote tradicional de garantias inclui alienação fiduciária de quotas da SPE, cessão fiduciária dos créditos e alienação fiduciária do imóvel, todas voltadas à venda forçada de um ativo estressado.

Para Amatuzzi, o step-in não é apenas uma cláusula, mas uma arquitetura contratual com medidas previamente planejadas. Se existe no exterior, poderia ser um novo padrão no mercado brasileiro.

"Enquanto gestoras, securitizadoras, fundos e investidores querem distância da poeira, do barro e dos problemas inevitáveis do canteiro de obras, talvez a melhor saída seja fazer exatamente o oposto: colocar as botas e aproximar-se de vez do canteiro de obras", conclui.