Mercado de capitais avança como financiador imobiliário

Gestoras, securitizadoras e fundos de investimento ocupam cada vez mais o lugar que antes era exclusivo dos grandes bancos no financiamento do setor imobiliário. A informação é da Metro Quadrado, que aponta o mercado de capitais como o principal motor de crédito para construtoras e incorporadoras em um futuro próximo.

Até março de 2025, os bancos detinham cerca de 70% do crédito imobiliário corporativo. Esse percentual caiu para 58% em julho de 2025, de acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). A fatia restante já é abastecida por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e fundos de investimento.

## Papel das gestoras e securitizadoras

A MM Empreendimentos levantou R$ 1,3 bilhão em janeiro de 2025 via oferta de CRIs estruturada pela securitizadora VBI. A operação financiou a construção de três torres residenciais em São Paulo. Sem a presença de um banco como coordenador, o processo foi integralmente conduzido por gestoras independentes.

A captação via mercado de capitais cresceu 34% entre 2023 e 2024, segundo a Associação Brasileira de Securitizadoras (ABS). Em 2024, o volume totalizou R$ 42,7 bilhões. Para 2025, a projeção é de R$ 55 bilhões, conforme estimativa da própria ABS.

## Risco e rentabilidade

O custo do funding via mercado de capitais é 1,8 ponto percentual maior que o dos bancos, de acordo com a consultoria Fitch Ratings. Em compensação, a liberdade de estruturação é maior. Uma incorporadora pode emitir CRIs com vencimento em 5 anos, enquanto um banco raramente empresta por mais de 24 meses.

A inadimplência nesse tipo de operação ficou em 2,1% em maio de 2025, abaixo da média de 3,8% registrada no crédito bancário imobiliário. Os dados são do Banco Central. A taxa reflete o perfil mais seletivo dos investidores, que analisam projeto a projeto antes de aportar capital.

## Impacto no canteiro de obras

A mudança altera o ritmo do financiamento. Com recursos pulverizados entre vários investidores, o desembolso acontece em etapas vinculadas ao avanço físico da obra. Uma construtora que atinge 30% da construção recebe a segunda parcela do CRI, em vez de esperar aprovação de um comitê bancário.

A Metro Quadrado entrevistou o CFO da Vitacon, que afirmou que o associado reduz o tempo médio de liberação de crédito de 45 para 12 dias úteis. A agilidade permite que o canteiro de obras mantenha o cronograma sem interrupções financeiras.

Em julho de 2025, a Securitizadora Abyara fechou a primeira operação de CRI verde do ano, no valor de R$ 280 milhões, para financiar um empreendimento com certificação LEED. O spread do título ficou 0,7 ponto percentual abaixo da média do mercado, segundo a S&P Global Ratings.

O mercado de capitais avança como fonte de recursos, mas a regulação ainda corre atrás. A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) estuda, desde abril de 2025, novas regras para CRIs que exigirão lastro em pelo menos 80% do valor do imóvel. A consulta pública termina em setembro de 2025.