Mudança no zoneamento de SP tem efeito menor que se temia

O impacto da decisão do Tribunal de Justiça que derrubou a "revisão da revisão" da lei de zoneamento de São Paulo será menor do que o mercado imobiliário imaginava inicialmente, segundo o Metro Quadrado.

A segunda revisão, de julho de 2024, apenas ajustava a revisão anterior (de janeiro), que foi mantida. A decisão da semana passada afeta cerca de 20 áreas do mapa, aquelas que receberam emendas de vereadores entre as revisões, sem efeito generalizado sobre o mercado da cidade.

"Você tem que saber exatamente o que está buscando para calcular o impacto", afirmou um advogado do setor ao Metro Quadrado.

A decisão garantiu que alvarás já aprovados não serão revistos, e a lei de julho de 2024 vale até a publicação do acórdão, protegendo projetos protocolados nos últimos meses. "Tudo o que tinha sido licenciado ou protocolado está garantido", disse José Police Neto, ex-presidente da Câmara Municipal e coordenador do núcleo de Habitação e Real Estate do Insper.

Cláudio Carvalho, CEO da incorporadora AW Realty, afirmou que todos os especialistas e advogados consultados consideram que os projetos baseados no mapa de janeiro não sofrerão ameaças. Ele prefere, no entanto, não negociar os terrenos envolvidos na "revisão da revisão". "Eu prefiro não comprar. Para que eu vou correr o risco de uma situação que não está 100% definida?", afirmou.

As mudanças suspensas eram de dois tipos: regularizavam usos existentes, como no terreno da sede da Associação dos Oficiais da PM, na zona norte, ou aumentavam o potencial construtivo. Em Perdizes, uma quadra entre as ruas João Ramalho e Caetés seria transformada em zona de verticalização, onde prédios hoje podem ter até 48 metros. Na Marginal Tietê, perto da Ponte do Piqueri, um terreno de 50 mil m² (antiga sede da Editora Abril) passaria de zona industrial para área de verticalização.

Esses locais já estavam sendo filtrados pelo mercado. Após liminar do TJ em fevereiro, que suspendeu novos alvarás, incorporadores fizeram pente fino nos projetos e alguns adiaram compras ou adotaram cláusulas contratuais de rescisão.

A decisão do TJ ainda pode ser alvo de recursos ao STJ e STF, com expectativa de nova decisão em meses ou anos. Em abril, o ministro Edson Fachin determinou que o TJ não pode suspender alvarás até o trânsito em julgado, aumentando a segurança jurídica.

"O Ministério Público perdeu um pedaço do processo e ganhou outro. Tanto o MP pode recorrer ao Supremo para defender que o mapa de janeiro é inconstitucional, quanto a Prefeitura pode recorrer para dizer que o mapa de junho é constitucional", explicou Rodrigo Passaretti, advogado do Bicalho Navarro Advogados. "O acórdão está alinhado com a jurisprudência do Supremo. A probabilidade de o STF acolher o recurso do MP é baixa", completou.

O Ministério Público de São Paulo considerou o resultado uma "expressiva vitória" e afirmou que "eventual recurso está sob análise". A Prefeitura defendeu a legitimidade da revisão e disse que "a Procuradoria Geral do Município analisará as medidas cabíveis".