Pró-soluto no MCMV vira ponto de atenção para investidores

O uso do pró-soluto — financiamento concedido pela própria incorporadora ao comprador — cresceu entre as maiores empresas do Minha Casa Minha Vida, segundo relatos de analistas e dados das companhias. O movimento reflete a menor disponibilidade de FGTS para os clientes e acendeu um alerta entre investidores, que veem risco adicional de inadimplência.

Na Plano&Plano, o pró-soluto representou entre 7% e 8% do valor vendido nos últimos três anos, mas pode chegar a 12% até o fim de 2026, segundo a companhia. A carteira total somava R$ 696 milhões no fim de junho, alta de 38% em 12 meses. O crescimento foi puxado pelo pró-soluto pré-chaves, que subiu 53%, para R$ 418 milhões. Já o pós-chaves — considerado de maior risco porque o comprador já recebeu o imóvel — avançou 20%, para R$ 278 milhões.

“Nos últimos cinco anos, são menos clientes com capacidade de usar o FGTS para financiar seu imóvel, então as empresas acabam usando mais o pró-soluto”, afirmou o CFO João Hopp na última call de resultados.

Para Fanny Oreng, head de real estate equity research do Santander, o pró-soluto é a forma que as empresas encontraram para viabilizar a compra de clientes sem poupança ou acesso a programas estaduais de entrada. “Esse cliente não tem poupança e, se ele não tem os programas estaduais para dar a entrada ou acesso ao subsídio de complemento, é muito difícil comprar o imóvel”, disse ao Metro Quadrado.

Na Tenda, o pró-soluto pós-chaves — que responde por 85% do total — subiu para 9,9% do VGV no segundo trimestre, ante 6,6% um ano antes. O saldo de atrasos acima de 90 dias cresceu 46% no período. O caso levou o Itaú BBA a relatar maior preocupação entre investidores com a possibilidade de a empresa ter que elevar provisões para cobrir perdas.

“É um recurso que não tem garantia nenhuma. As empresas ficam expostas a isso também”, disse Elvis Credendio, analista do Itaú BBA, ao Metro Quadrado.

As companhias já buscam reduzir a exposição. Na MRV, o pró-soluto pós-chaves caiu 0,5% no último ano, para R$ 1,96 bilhão, enquanto o pré-chaves recuou 10%, para R$ 1,67 bilhão. A Plano&Plano reduziu a participação do pós-chaves na carteira de pró-soluto de 60% para 40% em três anos. A Tenda afirmou esperar que o pró-soluto pós-chaves volte para algo entre 7% e 8% do VGV.

Ainda assim, o Santander vê risco de o crédito pesar sobre a velocidade de vendas do MCMV. “O que vamos ver nessa discussão de pró-soluto é um funil muito maior para fazer a mesma venda. Vão ser precisos muito mais clientes”, afirmou Fanny. Se o cenário macro persistir, o banco considera um bom resultado manter a velocidade atual. Se as vendas perderem ritmo, as incorporadoras podem lançar menos do que planejavam.

Fanny considera inviável abandonar o pró-soluto. Para ela, algo em torno de 10% do preço do imóvel é um patamar confortável, e até 15% ainda é aceitável.