STF julga regras do CNJ sobre alienação fiduciária

O Supremo Tribunal Federal (STF) analisa o Agravo Regimental no Mandado de Segurança 40.223, que questiona a validade dos Provimentos 172 e 175 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ). A decisão pode alterar as regras da alienação fiduciária em garantia de imóveis, mecanismo usado por bancos e construtoras para financiar a compra da casa própria.

Segundo o CNJ, os provimentos estabelecem procedimentos para serventias extrajudiciais, mas entidades do mercado imobiliário argumentam que eles criam restrições excessivas. O Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) e a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) atuam como amicus curiae no processo.

A alienação fiduciária é o instrumento que permite ao credor retomar o imóvel em caso de inadimplência sem necessidade de ação judicial. Em 2024, mais de 70% dos financiamentos imobiliários no Brasil utilizaram essa modalidade, de acordo com a Abecip.

## O que está em jogo

Os Provimentos 172 e 175 do CNJ, editados em 2022 e 2023, exigem que o credor apresente documentação adicional para consolidar a propriedade do imóvel. Na prática, isso alonga o prazo de retomada e pode reduzir a oferta de crédito, afirmam bancos e incorporadoras.

A Associação Brasileira de Bancos (ABBC) calcula que cada mês adicional no processo de retomada eleva o custo do crédito em 0,3 ponto percentual. Se o STF mantiver as regras, o spread bancário pode subir, encarecendo financiamentos.

Em março de 2025, a Caixa Econômica Federal informou que já suspendeu novas contratações em alguns estados até o julgamento. A expectativa é que o STF defina o tema até junho.

## Reações do mercado

A Abrainc alertou que restrições à alienação fiduciária podem reduzir em até 25% os lançamentos imobiliários em 2026. Construtoras como MRV e Cyrela já revisaram projeções de crescimento para o ano que vem.

O Sinduscon-SP afirmou que a segurança jurídica da alienação fiduciária é essencial para o financiamento de longo prazo. Sem ela, o volume de crédito imobiliário pode cair 12% no primeiro ano, segundo estimativas do Banco Central.

## O que pode mudar

Se o STF invalidar os provimentos, as regras voltam ao formato anterior, mais rápido para o credor. Caso contrário, o CNJ ganha poder para regulamentar o tema, e bancos terão de se adaptar.

O ministro relator ainda não votou. O processo está na pauta do Plenário Virtual desde fevereiro de 2025. O julgamento pode ser transferido para sessão presencial se algum ministro pedir destaque.