Brasil tem 11 milhões de imóveis vagos e legislação freia retrofit

Onze milhões de imóveis vagos existem no Brasil, segundo estimativa da Caixa Econômica Federal apresentada no Encontro Internacional da Indústria da Construção (ENIC) 2026. O potencial para requalificação é enorme, mas a reocupação de centros urbanos não decola como negócio lucrativo — ao contrário do que ocorre em cidades latino-americanas que avançaram em retrofit e revitalização.

Camila Maleronka, especialista sênior em Habitação e Desenvolvimento Urbano do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), afirmou no painel que a legislação brasileira ainda não foi adequada às especificidades de projetos em áreas tombadas pelo valor histórico. A lacuna legislativa desvia investimentos para construções nas franjas urbanas, comprometendo a viabilidade das cidades a médio e longo prazo.

Marcelo Brasil Azevedo, gerente nacional da Caixa, resumiu a situação: "Estamos vivendo um momento de transição. Temos mais 11 milhões de imóveis vagos no país, há como avançar sobre estes imóveis de forma que seja vantajoso para todos." A instituição estima que 80% dos edifícios que existirão em 2050 já estão construídos, o que reforça a urgência de requalificar o estoque existente.

Desde o terceiro trimestre de 2025, a Caixa criou cartilhas de orientação financeira e jurídica para seus funcionários com objetivo de criar parâmetros replicáveis em todas as regiões. Flávio Papelbaum, chefe do Departamento de Soluções Imobiliárias e Requalificação Urbana do BNDES, reconhece que o trabalho bem-sucedido no centro do Rio de Janeiro ainda não pavimentou um caminho escalável nacionalmente.

José Carlos Martins, presidente do Conselho Consultivo da CBIC, identificou entraves concretos: prédios construídos nos anos 40 e 50 não atendem às normas de segurança atuais, e linhas de crédito não contemplam o fato de que muitas construções são pequenas, economicamente inviáveis para indústria habituada com ganho em escala. Além disso, demoras na liberação de imóveis abandonados — seja por disputas hereditárias ou autorização de órgãos de preservação — elevam custos significativamente.

Papelbaum é defensor de modalidades de incentivo comuns nos Estados Unidos e Canadá, como o Business Industrial District (BID), modelo utilizado na revitalização da Times Square em Nova York. Nele, moradores e comerciantes financiam reformas com abatimento em impostos como IPTU.

A CBIC planeja endereçar grande estudo sobre pontos a destrava nas esferas municipal, estadual e federal, com objetivo de criar leis ou portarias que atendam particularidades do retrofit. Martins informou que a expectativa é avançar após as eleições, envolvendo especialistas de notório saber, técnicos, empresas e setor público na formulação de soluções.