Citi vê estoque alto como risco para imóveis de médio e alto padrão em SP

O estoque acumulado de imóveis de médio e alto padrão em São Paulo se tornou o “elefante na sala” do mercado imobiliário, segundo o Citi.

O banco afirmou em relatório que o excesso de oferta é hoje o principal risco para o segmento e revisou suas estimativas para incorporadoras mais expostas, como Cyrela e Eztec.

Para a Cyrela, o preço-alvo caiu de R$ 35 para R$ 32 por ação. Para a Eztec, recuou de R$ 17 para R$ 15.

A preocupação está concentrada principalmente nos apartamentos maiores. De acordo com o Citi, o nível de estoque de 26 meses de venda para imóveis de pelo menos quatro dormitórios está “muito acima das médias históricas”.

O banco destaca ainda que a oferta total de imóveis novos em São Paulo cresceu cerca de 40% em um ano, enquanto a capacidade de compra continua sendo um “gargalo estrutural” para os segmentos de média e alta renda.

No caso da Cyrela, os analistas afirmam que a incorporadora continua entre as empresas mais bem posicionadas do setor, apoiada pela força da marca, escala operacional e exposição à Vivaz, voltada à baixa renda.

Ainda assim, observam que a velocidade de vendas dos empreendimentos de média e alta renda vem desacelerando desde 2025, movimento que também aparece nas operações da companhia em São Paulo.

Mesmo que a Vivaz continue registrando velocidade de vendas acima de 25% por trimestre, o Citi avalia que o desempenho consolidado da Cyrela deve permanecer abaixo dos níveis observados no ano passado, “diante de um mercado mais saturado, da menor capacidade de compra dos consumidores e da absorção mais lenta dos imóveis com tickets mais altos”, escreveram os analistas.

O Citi reduziu sua projeção de lucro por ação da Cyrela para 2026 de R$ 6,12 para R$ 5,18 e para 2027 de R$ 6,99 para R$ 5,40.

Para a Eztec, o Citi reconhece que os lançamentos recentes tiveram desempenho acima do esperado. O banco elevou sua projeção de receita para 2026 de R$ 1,66 bilhão para R$ 1,82 bilhão e a de lucro líquido de R$ 500 milhões para R$ 619 milhões.

Para 2027, porém, adotou uma “visão mais conservadora”, com projeção de lucro líquido caindo de R$ 669 milhões para R$ 612 milhões, enquanto a margem líquida foi reduzida de 30,3% para 26,2%.

“Passamos a trabalhar com margens brutas mais fracas nos próximos anos, para refletir um cenário setorial mais difícil e a potencial necessidade de maiores incentivos comerciais ou descontos para sustentar a absorção”, escreveram os analistas.

Apesar de reduzir os preços-alvo das duas incorporadoras, o Citi manteve recomendação de compra para a Cyrela e classificação neutra para a Eztec.