Estoque de estúdios dispara em SP, mas ninguém teme bolha

O estoque de estúdios de médio e alto padrão disparou em São Paulo, um movimento que indica desaceleração da demanda. A oferta de compactos de até 30 metros quadrados subiu 71% nos 12 meses até junho, para 10,9 mil unidades, enquanto a de apartamentos de até 45 m² cresceu 21%, para 9,5 mil, segundo dados do Secovi-SP.

Embora o mercado de médio e alto padrão esteja vivendo um excesso de oferta, as incorporadoras não veem risco de bolha para os compactos. “O que são 10 mil unidades em uma cidade de 12 milhões de habitantes? O estoque subiu, mas vai ser escoado”, disse Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, ao Metro Quadrado.

A oferta dos compactos cresceu impulsionada pelo Plano Diretor e pela demanda de investidores que apostaram na tese de locação de curto e longo prazo. Em 2024, esses apartamentos já representavam mais da metade dos lançamentos de São Paulo, contra uma participação de 22% na oferta de dez anos atrás.

“Esse é um mercado que teve um grande ápice quando era novidade, e todo mundo comprou”, disse Wertheim. “Agora, essa demanda foi atendida, e a taxa de juros muito alta também tira um pouco o apetite.”

Com isso, o ritmo de vendas ficou mais lento: o estoque atual corresponde a 12 meses de venda para unidades com até 30 m², mais que o dobro dos cinco meses registrados em junho do ano passado, mas ainda longe de um nível preocupante. “Um cenário ruim é acima de 24 meses, que é o tempo que demora para fazer um prédio”, disse Wertheim, que espera que o nível de estoque volte a recuar.

A queda das vendas tem se dado principalmente entre aqueles que compram para morar. Por isso, a incorporadora One Innovation, especializada em estúdios, está concentrando seus projetos em bairros com mais demanda de investidores, como Pinheiros, Itaim Bibi, Jardins e Moema.

“Não estamos fazendo compacto em bairros em que teríamos que buscar a venda para o morador final, porque essa sim está dura de encaixar com a renda limitada e as dificuldades de financiamento”, disse Paulo Petrin, vice-presidente da incorporadora. “Quem falar que o compacto está vendendo mal errou na localização, no preço ou no produto.”

A One Innovation, investida do GIC, já vendeu R$ 1,1 bilhão neste ano, contra R$ 700 milhões em lançamentos. Petrin diz que o cenário mais desafiador para a compra da casa própria mantém a demanda para locação aquecida e estimula o apetite dos investidores a despeito dos juros elevados.