Juros altos exigem precisão e parcerias de longo prazo

Gestores de fundos e o presidente-executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, defenderam, durante o Primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+, que incorporadores combinem eficiência nos custos, parcerias de financiamento e capital de longo prazo para enfrentar juros elevados. O painel "Além do tradicional: novos mercados e o futuro do Real Estate" foi mediado por Wertheim, que também falou como incorporador.

Wertheim lembrou que desenvolver um empreendimento exige capital elevado para a compra do terreno, que a permuta também representa dívida e que a aprovação do projeto leva tempo, deixando toda a operação exposta ao custo financeiro. Na avaliação dele, a conta do empreendimento não fecha com a Selic no patamar atual.

Fabio Carvalho, sócio e fundador da Alianza, afirmou que o nível de CDI não é controlável pelo setor. Tiago Reis, fundador e presidente do conselho do Grupo Suno, discordou e disse que a taxa de juros alta não deveria ser aceita como algo natural pela sociedade, pois reduz o investimento em infraestrutura e saneamento e atinge primeiro os mais pobres. Wertheim concordou com essa visão.

Reis descreveu um quadro em que juros acima da média dos últimos 20 anos pressionam tanto o construtor quanto o comprador, com a classe média sendo espremida. Para ele, a resposta passa por projetos mais precisos e por velocidade de vendas, já que estoque parado custa caro. "Não dá pra ter mercadoria encalhada", afirmou. Ele recomendou fazer a conta de trás para frente para decidir entre comprar o terreno com financiamento ou fazer permuta, mantendo a despesa geral e administrativa enxuta. Citou ainda o uso de inteligência artificial para encontrar terrenos e modelar projetos.

Carvalho afirmou que o crédito imobiliário depende de relacionamento duradouro e de confiança, e relatou já ter chegado à quarta ou quinta operação com o mesmo empresário. Segundo ele, os sócios das gestoras estão disponíveis para esse relacionamento, o que costuma ser mais difícil num banco, onde o executivo muda. Sobre o financiamento ao comprador, ele explicou que o financiamento à produção e o financiamento à aquisição costumam andar separados, mas que o mercado começa a testar soluções em que o mesmo investidor financia a obra e a compra, com ajustes na tabela de vendas, sinal maior e critérios de elegibilidade.

Wertheim defendeu a parceria com bancos de crédito imobiliário e a importância do repasse, afirmando que a venda só se concretiza com a escritura e a quitação do financiamento. Reis, por sua vez, disse que as garantias de CRI são importantes, mas não são o objetivo, e que a expectativa é não executá-las.

Brunno Bagnarolli, sócio e CIO de Real Estate da Jive Mauá, afirmou que o desempenho dos fundos listados não reflete a realidade dos imóveis e que fundos listados com ativos de qualidade equivalente negociam com desconto de 30% a 40% em relação ao preço de mercado. Wertheim comentou que esse valor mal cobre o custo de reposição. Bagnarolli também disse que o modelo de grandes ofertas com cotas seniores e subordinadas deixou de sair e que, hoje, só seria viável com custos próximos de IPCA mais 9% a 12%, chegando a 15% com todas as despesas.

Para Bagnarolli, a palavra-chave é a duração do capital. Ele explicou que as gestoras podem securitizar recebíveis, colocá-los em um fundo e mantê-los por décadas, pedindo que as gestoras deixem de ser vistas como segunda opção quando o crédito bancário aperta. Reis concluiu o debate afirmando que não existe solução única e que é preciso somar várias eficiências.