Metro quadrado na orla de Fortaleza atinge R$ 23 mil

O preço médio do metro quadrado na Avenida Beira Mar, em Fortaleza, chegou a R$ 23 mil/m², segundo dados da consultoria Brain. Em 2020, antes da onda de lançamentos, o valor era de R$ 14,5 mil.

Entre as unidades lançadas nos últimos anos, os valores já superam R$ 30 mil/m² em alguns casos, de acordo com informações de mercado. Até 2019, um projeto considerado caro na cidade não passava de R$ 17 mil.

Desde então, nove empreendimentos foram lançados na avenida, que antes era dominada por edifícios antigos. A falta de oferta nova reprimia a demanda, e parte das famílias de alta renda migrava para o Eusébio, município vizinho com condomínios de casas.

Reforma e novo Plano Direto viabilizaram os super prédios

A orla passou por uma grande reforma, concluída em 2021, que tornou a região mais segura e ampliou os espaços para atividades esportivas, de acordo com o texto-fonte. Além disso, a cidade aprovou um novo Plano Diretor que elevou o limite de altura dos prédios de 72 metros para 170 metros, desde que as incorporadoras comprem as outorgas.

Com a possibilidade de diluir o custo do terreno em edifícios maiores, o metro quadrado ficou mais barato para o incorporador. Os novos projetos ganharam o apelido de “super prédios”, e parte do mercado já chama Fortaleza de “a Dubai do Nordeste”.

Apenas um desses empreendimentos está pronto — o One, da Colmeia —, enquanto os demais seguem em obras, segundo a reportagem.

Incorporadoras disputam terrenos

Vários lançamentos estão sendo feitos no lugar de hotéis, que, depois do Plano Diretor, passaram a receber propostas das incorporadoras. A Diagonal, por exemplo, toca dois projetos no endereço dos antigos hotéis Samburá e Vela e Mar.

“Nós fomos em busca deles com esse discurso, e muitos viram que era melhor pegar o dinheiro e ir para outro lugar”, disse João Fiuza, fundador da Diagonal, ao Metro Quadrado. Fundada em 1981, a empresa já realizou 15 projetos na orla e hoje tem três empreendimentos na Beira Mar, além de dois de frente para o mar atrás de clubes tombados. Os cinco somam VGV de R$ 2 bilhões.

A Moura Dubeux, que opera em Fortaleza desde 2007, também entrou na rota. A incorporadora tem dois empreendimentos em construção na avenida, no terreno do antigo hotel Seara. O projeto Mansão Seara, assinado pelo arquiteto Arthur Casas, busca replicar a tendência da arquitetura de grife.

“Antes do Plano Diretor a conta da orla não fechava: o proprietário do terreno queria um preço, e, pelo que eu podia construir, não havia como pagar esse preço”, afirmou Fernando Amorim, diretor de incorporação da Moura Dubeux.

Demanda forte e escassez de áreas

Três dos projetos da orla já estão 100% vendidos, e os demais têm percentuais entre 77% e 99%. A dificuldade agora é encontrar novas áreas, já que as oportunidades mais óbvias se esgotaram.

“O mercado de lançamentos deu uma segurança porque não há mais terrenos”, disse Fiuza. Para ele, a saída é tentar comprar os hotéis que restaram.

Amorim, da Moura Dubeux, aponta que também é possível adquirir unidades de prédios residenciais antigos e demolir, mas a negociação é mais lenta. Uma alternativa para os hotéis é construir empreendimentos de uso misto, com hotelaria nos primeiros andares e moradia nos superiores. Fiuza estuda essa possibilidade e diz que Fortaleza pode atrair uma grande bandeira, como um Fasano.