Multifamily brasileiro tem 15 mil unidades, fração do mercado dos EUA

O mercado de multifamily no Brasil tem hoje cerca de 15 mil unidades geridas profissionalmente, segundo painel realizado na 23ª Convenção Secovi-SP. O dado foi apresentado pelo vice-presidente da CBRE, Edson Ferrari, que mediou o debate.

Ferrari comparou a escala nacional à americana, que conta com aproximadamente 18 milhões de unidades. "Nós somos uma fração, menos de 1% do que é o mercado americano. A gente deve chegar, por exemplo, em 2027 com algo como 20 mil unidades. E isso ainda vai ser muito pouco", afirmou.

Uma pesquisa da CBRE citada por Ferrari indica que imóveis de multifamily têm preços até 30% superiores a apartamentos comparáveis sem gestão profissionalizada.

Maxime Barkatz, fundador da Ilion Partners, apresentou resultados de retrofit no centro de São Paulo. "A gente tem um prédio que inaugurou há um ano atrás lá na Santa Cecília, era um cortiço praticamente, com aluguéis de R$ 500. Hoje a gente tá alugando a R$ 2.200 na média, com um investimento que representa talvez 20% do valor da reconstrução", disse.

Segundo Barkatz, a manutenção constante e o atendimento ágil geram valor em relação à locação tradicional. "A experiência do locatário no Brasil é muito ruim. O simples fato de ter uma unidade sempre com a manutenção em dia, de ter um prédio onde o elevador funciona, de ter alguém para chamar, já gera um valor considerável", afirmou.

André Lucarelli, vice-presidente sênior da Brookfield Asset Management e CEO da Tegra, detalhou a estratégia da empresa. A Brookfield tem 6.200 unidades de multifamily distribuídas em 47 prédios pelo país, voltadas prioritariamente à classe média.

"A demanda por boa moradia sempre existiu. O que tinha era a dificuldade do cara alugar", afirmou Lucarelli, destacando o diferencial de produtos mobiliados com internet incluída e sem fiador. Sobre o funding, foi direto: "Se perguntar hoje qual a principal trava do multifamily no Brasil, para mim, sem dúvida, é a questão do funding com o juro alto".

Carolina Burg Terpins, CEO da Antonella Realty, avaliou que os desafios operacionais do segmento já estão mais resolvidos do que há uma década. "Muitas das questões macro ainda existem; as micro acho que tão muito resolvidas e hoje tem muito mais gente operando", afirmou. Ela citou taxa de ocupação de 87% do empreendimento que opera na Alameda Campinas, voltado à alta renda.

Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários de capital da Kinea, discutiu os desafios de funding específicos do segmento. Segundo ele, estruturas como fundos com cotas sênior e júnior e a permuta de cotas por ativos têm sido alternativas criativas diante da escassez de capital mais barato.

"O que hoje você faz muita troca de cotas: você entrega o seu ativo e recebe cotas. E o mercado de sênior e júnior também tem sido feito bastante", afirmou. Sobre a maturidade da base de investidores pessoa física, ponderou que a experiência similar em logística tende a se repetir no multifamily à medida que surgirem casos de sucesso. "Tá faltando essas boas histórias. O investidor médio é um cara de tíquete pequeno. Precisa contar histórias boas, precisa comunicar bem", disse.