Multifamily e short stay convergem no mercado imobiliário

Quando multifamily e Airbnb viram a mesma coisa

O mercado imobiliário está assistindo a uma convergência de duas teses que até então eram tratadas como diferentes: o short stay e o multifamily, segundo análise de Bruno Loreto, sócio da Terracotta Ventures.

Há dez anos, falar sobre short stay ainda era falar de inovação. O Airbnb havia popularizado uma nova forma de monetizar imóveis residenciais, e os proprietários passaram a enxergar apartamentos como ativos de renda mais flexíveis. As incorporadoras começaram a testar empreendimentos de estúdios em localizações centrais, e se multiplicaram os operadores especializados em curta temporada.

Há cerca de cinco anos, o termo multifamily começou a ganhar tração no Brasil. Em vez de vender unidades pulverizadas para investidores individuais, empresas e fundos passaram a olhar para prédios inteiros destinados à renda residencial. Brookfield, Cyrela, JFL, MRV e outros grupos começaram a lançar projetos voltados a edifícios residenciais para locação, com gestão profissionalizada, serviços e visão de portfólio.

À primeira vista, short stay e multifamily parecem teses paralelas. Mas os movimentos recentes sugerem que essa separação tende a ficar menos clara.

No multifamily, passamos a ver a entrada mais robusta do capital institucional. A parceria entre Kinea e Brookfield para estruturar um fundo imobiliário residencial de quase R$ 2 bilhões, por exemplo, representa uma tentativa de transformar edifícios residenciais para renda em produto financeiro de escala. O fundo nasce com uma carteira relevante de projetos, parte já em operação e parte ainda em desenvolvimento.

Ao mesmo tempo, no short stay, o movimento é quase inverso: uma tese que nasceu descentralizada, pulverizada e muitas vezes informal passa a ser empurrada para uma lógica mais profissionalizada. A decisão recente do STJ reforçou que a utilização de imóveis em condomínios residenciais para estadias de curta duração, quando associada à exploração econômica ou profissional, depende de aprovação condominial.

O short stay não vai desaparecer, mas vai deixar de ser uma arbitragem simples em cima de qualquer unidade residencial. E é justamente aí que surge a oportunidade dos prédios já concebidos para curta permanência.

O prédio de multifamily pode usar o short stay ou a estadia flexível como ferramenta de mitigação de vacância e renda complementar. O prédio de short stay, por sua vez, pode avançar para estadias mais longas quando percebe demanda de usuários que não querem apenas passar duas noites, mas permanecer algumas semanas ou meses.

É aí que multifamily e short stay começam a se fundir. O multifamily traz a disciplina do capital institucional: escala, governança, portfólio, gestão de risco, previsibilidade de renda e visão de longo prazo. O short stay traz a inteligência operacional: distribuição multicanal, precificação dinâmica, gestão de reputação, limpeza, enxoval, atendimento, tecnologia de check-in e capacidade de capturar diferentes ciclos de demanda.

Para incorporadores, a concepção do produto precisa ir além da planta compacta e da promessa de rentabilidade. Será necessário pensar em convenção, operação, serviços, tecnologia, perfil de usuário, canais de venda, governança entre proprietários e papel do operador. Para investidores, a análise não pode parar no cap rate projetado. É preciso entender o risco regulatório, a qualidade do operador, a profundidade da demanda, a liquidez futura do ativo e a aderência do produto à sua localização.