Permuta no alto padrão atinge nível recorde, dizem incorporadoras

A permuta de apartamentos antigos por unidades em prédios novos atingiu nível recorde no alto padrão, segundo incorporadoras que atuam no Rio e em São Paulo. A TGB Imóveis e a SIG Engenharia, por exemplo, ofereceram aos proprietários de um prédio no Leblon pagamento à vista ou uma unidade futura no edifício que será erguido no terreno. Quase todos preferiram a troca.

O avanço dos aluguéis de curta duração, especialmente na Zona Sul carioca, tem estimulado essa opção, já que vários apartamentos antigos já eram usados para renda. Em prédios que precisam ser adquiridos apartamento a apartamento, a troca já chega a envolver metade do condomínio, e em alguns casos a maioria dos imóveis.

“Os proprietários sabem que no prédio novo o aluguel vai ser duas ou três vezes maior”, disse Guili Chor, diretor da TGB, ao Metro Quadrado. Quando o apartamento antigo já era usado para renda, a permuta pode envolver até mais de uma unidade no novo empreendimento: a SIG já negociou um imóvel de 120 m² por três de 40 m².

“Com o mercado de short stay de hoje, a renda de uma única unidade menor já bate a do apartamento antigo”, disse Schalom Grimberg, sócio-fundador da SIG. Na Lux, tem sido comum que os próprios proprietários sejam os primeiros a propor a troca. O CEO Bruno Alves disse que isso acontece principalmente nos endereços mais disputados, onde vender pode significar perder a chance de continuar naquela área.

Para evitar que a escolha da unidade abra uma nova rodada de negociação, a incorporadora costuma manter a metragem e o andar do apartamento antigo no novo projeto. “Nós encontramos de tudo: pessoas que não querem vender, que já têm idade, têm dificuldade de se mudar, pessoas que realmente precisam do dinheiro, então vamos fazendo um mix para tentar equalizar todo mundo”, disse Bruno.

Para os proprietários, a troca pode render mais do que receber o pagamento à vista. No alto padrão, o valor oferecido em imóveis pode ser quase o dobro do que a incorporadora pagaria em dinheiro, segundo Renato Galvão, diretor de novos negócios da Benx. A incorporadora já comprou quatro prédios em São Paulo, sendo dois nos Jardins e dois no Itaim Bibi, para demolir e construir novos empreendimentos.

Há negociações em que a permuta chega a representar até 50% do custo de aquisição do terreno. A companhia negocia agora outro edifício na Vila Nova Conceição, em que a maioria dos donos quer receber unidades no novo prédio. Em tempos de juros altos, a permuta se tornou ainda mais conveniente para as incorporadoras, já que o mercado tem encontrado dificuldades para captar recursos.

Alguns dos prédios que entram nessas negociações foram erguidos em décadas em que o potencial construtivo era menor do que o permitido hoje. “Aí essa conta começa a fazer sentido. É bom negócio demolir um prédio que permitia construir duas vezes ou uma vez e meia a área do terreno e fazer um de quatro vezes”, disse Renato.