PPP de habitação entrega 3º projeto em SP, mas modelo ainda engatinha

A Prefeitura de São Paulo soma 22.430 moradias contratadas via PPP (Parceria Público-Privada), totalizando quase R$ 6 bilhões em investimentos privados, segundo o Sinduscon-SP.

Recém-entregue, o Residencial Ipê, na Mooca, é o terceiro projeto da capital paulista nesse regime. É também o primeiro em que a empresa contratada para construir o empreendimento fará a gestão do condomínio, incluindo apoio social aos moradores.

A concessionária Teen Imobiliário prestará apoio social por três anos e manutenção predial por 20, como garantir que elevadores funcionem e a pintura não descasque. “Como vamos ficar muito tempo, instalamos elevadores mais fortes e pintamos a fachada com uma tinta mais resistente,” afirmou Gustavo Partezani, diretor-presidente da Teen.

Os três prédios já entregues no projeto possuem playground, churrasqueiras, academia e coworking, que serão geridos pelos moradores. “Uma coisa é o que planejamos. Agora, vamos ver na prática como vai funcionar no dia a dia,” disse Partezani.

Diferenças em relação ao MCMV

Diferentemente do Minha Casa Minha Vida, em que as famílias recebem subsídios federais para adquirir um imóvel de uma incorporadora, nas PPPs um governo licita uma empresa para desenvolver um projeto específico de habitação social.

O modelo foi testado também em Arujá, no Distrito Federal, em Campo Grande e no Recife. No Recife, a Prefeitura realizou em maio um leilão para reforma de seis prédios na área central, que serão usados para venda e aluguel social.

O consórcio formado por CPM Construtora e Sanco Engenharia venceu a disputa. Assinado o contrato, o consórcio tem oito meses para apresentar e aprovar os projetos, e mais dois anos para entregar os primeiros apartamentos.

No projeto recifense, 55% das unidades são para locação social (famílias com renda de até 3,5 salários mínimos) e 45% para venda via MCMV.

Desafios na gestão e financiamento

Segundo Guilherme Naves, sócio da consultoria Radar PPP, a empresa contratada não apenas constrói, mas também regulariza o terreno e faz obras viárias no entorno. Quando há gestão do condomínio, a remuneração fica atrelada a indicadores sociais, o que aumenta os desafios.

“Uma construtora precisa se juntar a outra empresa com experiência social. Azeitar esse diálogo é um desafio porque são perfis completamente diferentes,” afirmou Naves.

Partezani enfrentou problemas antes da obra. O terreno não podia ser usado como garantia do financiamento por pertencer ao município. “Pelejamos tanto com a Caixa que os convencemos a mudar o parâmetro para o Brasil inteiro,” disse.

Outra mudança: o início do prazo do contrato passou a ser a data de entrega do terreno pela Prefeitura, não mais a da licitação, já que a liberação das áreas costuma demorar.

Caso dos Campos Elíseos e novos projetos

No Complexo Júlio Prestes, nos Campos Elíseos, a empresa Canopus executou o projeto “sem nenhum pedido de reequilíbrio econômico-financeiro, o que é coisa incomum até nas concessões,” afirmou Reinaldo Iapequino, presidente da CDHU.

O projeto enfrentou problemas por estar perto da Cracolândia. Quando os prédios foram entregues, usuários de drogas circulavam em grande quantidade, e áreas de integração com a rua foram muradas às pressas.

O governo estadual agora usará o modelo na Fazenda Albor, área de 2 milhões de metros quadrados na divisa entre Arujá e Itaquaquecetuba. A CDHU prevê investimentos totais de R$ 1,2 bilhão para erguer 3.800 moradias, com aporte máximo de 60% do gasto por lote.

Em Campo Grande, a Prefeitura designou dois terrenos públicos para construção de moradias de aluguel social via PPP, com plano de construir 817 apartamentos.

“A gente ainda vai ter muito projeto nesse setor nos próximos anos, mas, como todo modelo novo, gera desconfiança,” disse Naves. Partezani afirmou que uma condição para novas PPPs é que os editais levem em conta as lições anteriores. “O modelo é rentável se você souber lidar com ele. Estamos aprendendo a lidar.”