Reforma tributária muda anúncio e contrato de imobiliárias

Um imóvel anunciado por R$ 1 milhão passará a ter preço e tributo informados separadamente, algo como R$ 900 mil mais R$ 100 mil de imposto. O exemplo foi dado por Rodrigo Dias, membro do Conselho Jurídico do Secovi-SP, no painel "Reforma Tributária na intermediação imobiliária: o que muda na operação – e na sua comissão?", realizado no Conexão Imobiliária Secovi-SP.

O painel foi coordenado por Flávio Prando, sócio-diretor da NOVACITY ÁREAS e membro da Diretoria de Intermediação Imobiliária da entidade, e contou também com Daniel Calderon, igualmente do Conselho Jurídico. Prando advertiu que ainda há pendências regulatórias que o Comitê Gestor não finalizou.

Segundo Dias, a reforma busca melhorar a produtividade do país e retirar do sistema produtivo o que ele chamou de resíduo tributário. A principal mudança está no local de recolhimento: hoje o tributo incide onde está a produção, o que alimenta a guerra fiscal; depois, passa a ser devido onde está o consumidor. Ele avaliou que estados com grande mercado consumidor, como São Paulo, tendem a se beneficiar, com reflexos indiretos sobre o setor imobiliário.

A reforma envolve PIS, Cofins, ICMS e ISS. PIS e Cofins deixam de existir já no ano que vem, dando lugar à CBS. ICMS e ISS desaparecem gradualmente de 2029 a 2032, substituídos pelo IBS, e o novo modelo vale de forma geral a partir de 2033.

O ponto central, para Dias, é que o imposto passa a ser calculado por fora do preço. Ele citou que, hoje, um imóvel de R$ 1 milhão carrega cerca de R$ 100 mil de tributação de consumo embutida, que o comprador não enxerga. Com a reforma, valor e tributo precisarão aparecer separadamente. Prando alertou para o risco de simplesmente acrescentar o imposto aos preços atuais.

Dias listou perguntas que corretores e imobiliárias devem responder: se serão contribuintes de CBS e IBS, se permanecem no Simples, para quem prestam serviço, se podem tomar crédito e qual documento fiscal emitir. Ele afirmou que a pessoa física pode ser considerada fornecedor e, nesse caso, ser contribuinte de CBS e IBS.

Calderon afirmou que o corretor é o principal comunicador da reforma. A primeira pergunta deve ser com quem se negocia, já que o tratamento muda conforme a parte seja contribuinte ou não. Se o locatário for contribuinte, gera crédito; se for adquirente final, o valor é custo.

Sobre notas fiscais, Calderon deu o exemplo de um empreendimento com 100 unidades vendidas em 30 parcelas, que geraria 100 notas fiscais "mãe" e 3.000 eventos fiscais a informar à Receita Federal. Ainda não estão definidos quem emite a nota e quem arca com o custo. Ele disse que a operação ainda não está pronta, pois há layout e manual, mas falta o sistema operacional.

O prazo de testes também preocupa. Segundo Calderon, o período que seria o ano inteiro de 2026 ficou concentrado em dezembro. Ele defendeu um adiamento para permitir testes operacionais.

Na compra e venda de terreno e de unidades que não sejam objeto de incorporação, o imposto é pago no ato da assinatura do contrato. Na incorporação imobiliária, o recolhimento segue o regime de caixa, conforme as parcelas são recebidas.

Calderon explicou o split payment: no pagamento à vista de um imóvel de R$ 900 mil mais R$ 100 mil de tributo, o boleto será de R$ 1 milhão, e o agente pagador destinará R$ 100 mil diretamente ao governo e R$ 900 mil ao incorporador.

De acordo com Calderon, as empresas de corretagem do Simples Nacional tinham até 30 de outubro para escolher entre manter IBS e CBS na guia do Simples ou migrar para o regime geral, com revisão em dezembro. A opção vale por seis meses.

Sobre contratos que atravessam a virada, Dias afirmou que a venda de imóvel pronto fora de incorporação e loteamento segue tributada pelas regras atuais. Para contratos de prestação continuada, a orientação é adaptar o texto para separar preço e tributo. Ele citou o aluguel percentual de shopping: com receita bruta de R$ 10 milhões e percentual de 10%, o aluguel é de R$ 1 milhão; com tributo por fora, a receita passa a ser de R$ 9,5 milhões mais R$ 500 mil de tributo, e o percentual incide apenas sobre R$ 9,5 milhões.