Secovi-SP alerta para lacunas da reforma tributária

Advogados do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP afirmaram que as empresas do setor ainda não estão preparadas para a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que vai substituir o PIS e a Cofins. Segundo eles, uma parte das regras necessárias para aplicar os novos tributos ainda não foi definida, e a orientação é que as companhias se movimentem sem demora.

O aviso foi dado no primeiro painel do Seminário Jurídico da entidade, realizado em 26 de outubro, que discutiu as Leis Complementares 214/2025 e 227/2026. Rodrigo Dias, sócio da VBD Advogados, lembrou que a CBS passa a valer em 2027, enquanto a troca do ICMS e do ISS pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) começa em 2029. Como a reforma nasceu da Emenda Constitucional 132/2023, o início da cobrança só será postergado se outra emenda for aprovada até o fim do ano.

As novas regras de nota fiscal alteram o momento em que o tributo passa a ser devido em operações como venda de imóveis, locação, administração e intermediação, o que obrigará a revisar os contratos. Segundo o Secovi-SP, a CBIC, a Abrainc e o SindusCon-SP encaminharam ao governo um ofício com mais de 50 pedidos de ajuste no regulamento e preparam outros 12 a 15.

A transição concentra os pontos mais delicados. Imóveis vendidos até o fim de 2026 com parcelas a receber em 2027 precisarão migrar do regime atual para a CBS e o IBS. A lei autoriza manter a mesma alíquota, porém os novos tributos são cobrados à parte do preço, o que exigiria alterar contratos já assinados. Além disso, o regime de transição veda o aproveitamento de créditos, fator que pode elevar o custo da obra.

A cobrança destacada também muda a maneira de comercializar imóveis, já que a nota fiscal passará a discriminar o valor do imóvel e, em separado, a CBS e o IBS, calculados com reduções previstas em lei, como o redutor de ajuste. Ainda não está definido se os bancos vão financiar a parcela do tributo. De acordo com Rodrigo Dias, a Receita Federal avalia uma solução mais simples, como um percentual presumido.

O novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que servirá de base ao sistema, ainda não está pronto, e empresas de software calculam de quatro a oito meses para adequar seus programas após a definição das regras. Nos condomínios, uma mudança de classificação pode levar as administradoras à alíquota cheia, sem o desconto de 50% previsto para o setor.

Ricardo Lacaz, sócio da Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri, também tratou da captação de recursos. Desde janeiro, a Lei 15.270/2025 prevê retenção de 10% de Imposto de Renda sobre lucros e dividendos acima de R$ 50 mil mensais pagos a uma mesma pessoa física, o que alcança investidores em sociedades em conta de participação (SCPs). Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) continuam isentos para a pessoa física e vêm sendo usados como alternativa à SCP.