Secovi-SP cria Núcleo de Infraestrutura e Logística

O Secovi-SP promoveu, no dia 30 de junho, o encontro de lançamento do Nilos, o Núcleo de Infraestrutura e Logística da entidade. O evento reuniu executivos do setor imobiliário, representantes de fundos e consultorias para discutir gargalos e oportunidades do mercado de galpões logísticos em São Paulo.

A abertura foi conduzida pelo presidente do Secovi-SP, Jorge Cury, que contextualizou a criação do grupo a partir da posse da nova diretoria, realizada no dia 22. Segundo Cury, o governador do estado se colocou à disposição durante a cerimônia. "O governador falou: 'Olha, a gente tá à disposição. Do que vocês precisarem, incentivo, desenvolvimento, o que vocês quiserem, isso interessa muito'", relatou.

Cury afirmou que o governador acionou na hora o secretário estadual de Desenvolvimento Econômico, Jorge Lima, que enviou uma mensagem em vídeo aos presentes. O presidente destacou ainda a presença de representantes da CETESB e da Sabesp em encontros anteriores do grupo como sinal do interesse das concessionárias e órgãos públicos na pauta.

O presidente executivo do Secovi-SP, Ely Wertheim, complementou a abertura defendendo uma postura conjunta entre incorporadores e fundos de investimento diante do cenário de juros elevados. Wertheim citou o conceito de "asset light" como tendência do setor. "A gente tem o poder de ser o montador, o desenvolvedor, e esses fundos aqui perto trazem o recurso", afirmou.

O vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, Adriano Sartori, explicou que a criação do Nilos partiu da constatação de que o mercado logístico havia se tornado grande demais para permanecer como área secundária. "O mercado logístico é tão grande que ele fica pequeno dentro da VP de Locação e Gestão Patrimonial", disse.

Dados de mercado

A apresentação técnica do encontro trouxe dados consolidados do mercado brasileiro de galpões e condomínios logísticos. Segundo Fernando Terra, vice-presidente da CBRE, o Brasil soma hoje 226 milhões de metros quadrados entre galpões e indústrias. Desse total, 47 milhões de metros quadrados correspondem a 1.200 condomínios logísticos desenvolvidos por players profissionais, com 70% desse estoque concentrado na região Sudeste.

O executivo apontou que o mercado de São Paulo, com raio de até 120 quilômetros incluindo Campinas, é o maior do país, com 22 milhões de metros quadrados. Em seguida vem Minas Gerais, impulsionado principalmente pela região de Extrema. "Se Extrema fosse um mercado isolado, já estaria aqui maior do que Goiás, maior do que Ceará", afirmou, citando que o município soma 1,3 milhão de metros quadrados de galpões.

Terra destacou que vacâncias abaixo de 10% indicam mercados subofertados em praticamente todo o país. Em São Paulo, a vacância geral caiu de 6,7% para 4,6% entre trimestres. "Quem poderia aqui os que estão há tempo no mercado imaginar que a gente chegaria a uma vacância abaixo de 5%? Realmente tá faltando muito espaço", disse.

Sobre o crescimento do setor, afirmou que o ritmo ideal para um mercado emergente como o brasileiro estaria entre 8% e 10% ao ano. Nos últimos três anos, porém, o crescimento ficou entre 6% e 7%, evidenciando represamento da oferta. "Isso mostra realmente um controle dessa oferta e, muitas vezes, não por questões econômicas, e sim por atrasos de projeto", avaliou.

E-commerce e aluguéis

Questionado por Ely Wertheim sobre riscos para o setor de e-commerce, Terra ponderou que não enxerga um risco estrutural, mas sim riscos pontuais ligados a players específicos. Segundo ele, a penetração do e-commerce no varejo brasileiro ainda é baixa, entre 12% e 15%, contra cerca de 50% na Coreia do Sul e mais de 30% na China.

Terra apresentou ainda dados mostrando que a fatia de locações vinda do e-commerce e varejo subiu de 46% para 53% em um ano. A demanda da indústria, reprimida, responde por apenas 13% das locações. Wertheim acrescentou que, de um total de 1,8 milhão de metros quadrados em desenvolvimento na região, 1,3 milhão já está pré-locado.

Encerrando a apresentação, Terra mostrou que os aluguéis no raio de 15 quilômetros da capital já superam R$ 50 e R$ 60 por metro quadrado, refletindo o desequilíbrio entre oferta e demanda.

Estrutura do Nilos

A apresentação do núcleo coube a Stephany Matsuda, diretora da VP de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP. Ela explicou que o Nilos seguirá o modelo do GEIS, o Grupo das Empresas de Incorporação do Secovi-SP, concentrando questões regulatórias e de desenvolvimento imobiliário do setor logístico.

Stephany detalhou que o Nilos terá pauta conduzida pelo Secovi-SP, acesso qualificado a governo, agências e concessionárias, inteligência de mercado em parceria com a CBRE e agenda regulatória própria, com reuniões mensais a partir de agosto.

Ely Wertheim acrescentou que a ideia é ter "uma voz única, uma agenda regulatória e jurídica, uma inteligência de mercado", com contribuição financeira em separado da associação ao Secovi-SP para custear a atuação institucional do grupo.

Participantes e pautas

Edith Bertoletti, da Goodman Brasil Storage, participou da discussão sobre as desvantagens competitivas de São Paulo em relação a outros municípios, citando tributos como ISS e IPTU. "São Paulo é uma praça que tem desvantagens em relação a outros municípios", afirmou.

Thiago Cordeiro, da GoodStorage, relatou os avanços obtidos junto à CETESB ao longo da última década em parceria com o setor de incorporação. "Nós aumentamos muito o nosso land bank porque todos os terrenos não estavam fora do jogo, e voltaram para o jogo", disse.

Os presentes mencionaram aproximações em curso com outras entidades do setor, como a Abralog, e a estrutura jurídica do Secovi-SP em Brasília como canal de acesso a parlamentares.

Jorge Cury voltou a defender a importância da atuação coletiva da entidade. "Ser sócio do Secovi-SP dá lucro. A gente tem acesso a várias informações antes que saiam na imprensa", afirmou, citando como exemplos recentes as discussões em torno do Campo de Marte, a tentativa de extinção do SBPE pelo governo federal e ações diretas de inconstitucionalidade contra o zoneamento da cidade.