STJ divide turma e reforma tributária pesa sobre FIIs

A Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu, por 3 votos a 2, que fundos imobiliários devem recolher 20% de Imposto de Renda sobre o ganho na venda de cotas de outros FIIs. Segundo o Secovi-SP, foi o primeiro julgamento do tribunal sobre o assunto e um dos três pontos de insegurança jurídica levantados no Primeiro Fórum Secovi-SP Fundos Imobiliários 2026+.

O painel "FIIs: riscos, regras e o futuro regulatório" foi conduzido por Fernanda Amaral, sócia de Real Estate Finance do Freitas Leite Advogados. Participaram Ricardo Lacaz, do Lacaz Martins, Pereira Neto, Gurevich & Schoueri Advogados e integrante do Conselho Jurídico da vice-presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP; Rodrigo Dias, sócio da VBD Advogados e membro do mesmo conselho; e Carlos Eduardo Ferrari, sócio-fundador do NFA Advogados.

Lacaz apontou a retenção de 20% de IR quando o cotista de um FII é outro fundo, como um multimercado ou um fundo de ações. Segundo ele, a Receita Federal já autuou gestoras por esse motivo, e o CARF tem decisões majoritariamente contrárias aos contribuintes, com uma favorável por unanimidade. As autuações são anteriores à consolidação da legislação pela Lei 14.754, e a Receita ainda não divulgou seu entendimento atual. A Anbima chegou a avaliar uma consulta, mas desistiu porque a resposta teria efeito vinculante. Há administradores que seguem distribuindo rendimentos sem retenção, e o risco, segundo Lacaz, existe.

No caso julgado pelo STJ, os fundos já recolhiam os 20%, valor definitivo que não pode ser compensado, e muitos foram à Justiça para reaver o que pagaram. Lacaz sustenta que o fundo funciona apenas como veículo entre cotistas e mercado. Caso outra turma decida de modo diferente, a Primeira Seção deverá uniformizar o entendimento.

O terceiro ponto é a regra dos 25% de cotas. A Câmara Superior do CARF, de acordo com Lacaz, entendeu que a restrição vale para o sócio direto, e não para o grupo econômico, e que não existe a figura do "ex-incorporador". Encerradas a incorporação e a obra, a empresa pode ter mais de 25%. Ele lembrou que a composição do colegiado mudou e que um novo julgamento é possível.

Rodrigo Dias tratou da reforma tributária e afirmou que o cenário ainda é de incerteza. Segundo ele, o secretário da Receita Federal, Robinson Barreirinhas, disse que a reforma começa em 2027 como previsto, apesar dos pedidos de entidades por prorrogação da fase de testes. A versão 2 dos regulamentos é aguardada para a segunda quinzena de novembro. O Secovi-SP enviou à Receita e ao Comitê Gestor dois ofícios, com mais de 50 pleitos e outros 20 e poucos, por mais simplificação e segurança jurídica.

Pela regra geral, fundos não são contribuintes de CBS e IBS. Ficam de fora os que exploram imóveis diretamente e atendem requisitos como ter cotas negociadas em bolsa e ao menos 100 cotistas. Quem tem mais de 100 cotistas pode optar por ser contribuinte. Dias citou um imóvel de R$ 100 milhões com cerca de 10% de tributos embutidos, que geraria R$ 10 milhões em créditos. Ele alertou para "imóveis de dupla qualidade", com e sem crédito. Lacaz observou que, se o inquilino é contribuinte, ele compensa o imposto destacado no aluguel.

Dias também registrou uma decisão favorável sobre o ITBI. O Supremo Tribunal Federal entendeu, por maioria, que a imunidade na integralização de capital vale para empresas do setor imobiliário, e que a absorção de patrimônio na extinção de uma SPE não é tributada. Ele disse não saber se a tese será estendida aos fundos, mas considera que os argumentos se aplicam.

Ferrari apontou a neutralidade tributária como a principal segurança da reforma. Segundo ele, os FIIs respondem por 10% a 12% do funding imobiliário há cinco ou seis anos, período em que o total cresceu. Ele defendeu o modelo híbrido, que combina mercado de capitais, poupança e crédito direcionado, e afirmou que o fundo avalia o projeto, e não o balanço do incorporador.