TJ derruba revisão do zoneamento de SP; mercado refaz contas

O Tribunal de Justiça de São Paulo considerou inconstitucional a revisão feita em julho de 2024 da lei do zoneamento da capital paulista, recuperando a validade da revisão anterior, de janeiro. A decisão foi tomada de maneira unânime pelos 25 desembargadores.

O argumento central da ação, ajuizada pelo Ministério Público, é que a revisão de julho foi aprovada pela Câmara Municipal sem a devida participação popular. A segunda revisão pretendia corrigir inconsistências no mapa do zoneamento, mas os vereadores incluíram 32 emendas sem audiências públicas.

Na prática, a lei de julho mudou o zoneamento de terrenos em vias como as avenidas Vicente Rao, Sousa Castelhanos e Otaviano Alves de Lima, além da Marginal Tietê. O desembargador Donegá Morandini, relator da ação, afirmou que se aprovou "revisão substantiva do zoneamento e dos eixos de estruturação urbana, matéria estranha ao objeto original da proposição".

Boa parte das emendas flexibilizava as ZEUs criadas no Plano Diretor da gestão Fernando Haddad (2013-2016), que incentivava construções perto do transporte público. "A decisão de hoje acabou privilegiando a proposta original do Haddad", disse um advogado que acompanhou a votação.

O impacto exato da queda da revisão para o mercado ainda não está claro para o Secovi-SP e para advogados que atendem incorporadoras. "No Brasil até o passado é incerto: você compra um terreno com a lei em vigor, mas podem decidir dois anos depois que a lei não vale", disse um incorporador ao Metro Quadrado.

Para a advogada Nathalia Lopes, sócia do Bicalho Navarro Advogados, há a possibilidade de a Prefeitura parar a tramitação de processos de aprovação de terrenos cujo zoneamento foi alterado pela lei de julho. Ela avalia que quem já teve alvará expedido está mais seguro do que quem tem apenas o protocolo do pedido.

A Corte decidiu que a suspensão da lei vale apenas a partir da publicação do acórdão, que pode ocorrer ainda nesta quarta-feira ou nos próximos dias. Se um alvará foi expedido antes da suspensão, ele seguirá válido.

A ação foi iniciada pelo Ministério Público após pedidos de associações de bairro contrárias à verticalização. Uma das associações que mais provocaram o MP foi a de Alto de Pinheiros (SAAP), que queria evitar que uma igreja construísse um templo maior na região. As mudanças no bairro, porém, seguem valendo, porque já haviam sido aprovadas na lei de janeiro.

A ação ganhou repercussão no início do ano depois de o relator anterior, desembargador Luís Fernando Nishi, determinar a suspensão da emissão de novos alvarás de construção e demolição em toda a cidade. A Prefeitura e a Câmara recorreram ao presidente do STF, Edson Fachin, que derrubou a liminar e determinou que o TJ só poderá aplicar nova suspensão após o trânsito em julgado.

A Prefeitura e a Câmara de São Paulo ainda podem recorrer ao STJ e ao STF para tentar reverter a decisão do TJ.