TRX admite falha em oferta de R$ 10 bi e defende aquisições

O TRX Real Estate (TRXF11) reconheceu que poderia ter reavaliado o portfólio antes de anunciar uma oferta de R$ 10 bilhões, segundo Lui Amaral, sócio-fundador da gestora. A declaração foi feita durante o TRX Day.

O fundo acumula perdas de 27% no ano e recuou 5% no pregão mais recente, em meio a questionamentos sobre os últimos movimentos da TRX Investimentos.

O valor patrimonial da cota do TRXF11 era de R$ 103 em dezembro e caiu para R$ 95 em junho, patamar que ajudou a balizar a oferta com preço de emissão de R$ 94,25. O indicador subiu para R$ 97 no mês seguinte.

“Temos que ter a humildade de reconhecer que não conseguimos olhar todas as coisas. De fato, potencialmente, teria sido mais adequado fazer essa reavaliação”, disse Amaral.

A volatilidade ocorre porque parte da dívida do FII é atrelada ao CDI, por meio de empréstimos-ponte que afetam o passivo, segundo a gestora. Quando esses empréstimos migram para dívida indexada ao IPCA, o passivo para de subir.

“A dívida veio acumulando e nós poderíamos ter feito uma reavaliação. É uma falha que poderia ter sido evitada, mas de custo marginal frente ao benefício que estamos trazendo”, afirmou Amaral.

Estratégia de aquisições e diversificação

A oferta foi anunciada para viabilizar emissões que usam cotas no pagamento parcial de ativos. A gestora diz que as aquisições trouxeram mais qualidade ao portfólio, que há dois anos e meio concentrava-se no varejo e hoje inclui logístico, hoteleiro, hospitalar, educacional e shoppings.

A diversificação reduziu a concentração da receita: antes 90% vinha de três inquilinos; hoje os dez maiores representam 46% dos ganhos. “São mais de 350 locatários para dar previsibilidade à carteira do nosso investidor”, disse Gabriel Barbosa, sócio da TRX.

Parte das aquisições recentes foi feita indiretamente, via outros FIIs que a gestora chama de “fundos casca”. No acordo com os fundos da Catuaí, de Alfredo Khouri, a compra de parte do Pátio Malzoni e do Vista Faria Lima será feita por um novo FII ancorado pelo TRXF11 e gerido pela Catuaí.

A transação de R$ 2,1 bilhões por um pacote de imóveis da Cyrela, incluindo o Cyrela Corporate (locado pelo Nubank), prevê a estruturação de dois fundos geridos pela Cy.Capital e ancorados pela TRX.

Críticas e defesa

A estratégia gerou tensão entre cotistas porque terceiriza a administração para outras casas e faz com que os investidores paguem duas taxas de gestão. Um analista perguntou no TRX Day se é necessário mais transparência sobre os custos dos “fundos casca”. A gestora disse que o movimento é novo, mas pode avaliar o pedido de detalhar os valores no relatório gerencial.

“A linha de custos é válida e vamos trabalhar nisso para melhorar. Mas, pelo lado positivo, temos especialistas cuidando de ativos e a perspectiva de gerar liquidez gradativamente”, afirmou Amaral.

Liquidez e questionamentos

Há temores sobre a liquidez para absorver o volume de cotas a ser emitido e dúvidas sobre os preços pagos pelos ativos. A gestora diz que inclui lockup médio de 45 dias nos contratos e restrição de negociação de 7%, na média, do ADTV do fundo.

Sobre preços dos ativos, a gestora afirma que ativos “troféu” têm cap rates mais apertados pela irreplicabilidade, mas tendem a se valorizar no médio e longo prazo.

Outro temor é que a gestora garanta o preço das cotas aos vendedores. A TRX afirma que cada negociação tem características diferentes e não vai falar sobre o tema antes da conclusão das transações.