Justiça do Rio dá alívio a incorporadoras na lei do puxadinho

Uma decisão da Justiça do Rio trouxe alívio, ainda que temporário, às incorporadoras que temiam perder projetos e investimentos feitos com base na chamada "lei do puxadinho". Pela liminar concedida na sexta-feira, empresas que já tinham adquirido terrenos, desenvolvido empreendimentos e apresentado pedidos de aprovação à Prefeitura podem prosseguir, mesmo sem a licença para construir.

A legislação, sancionada por Eduardo Paes em 2025, ampliou as possibilidades de edificar além dos limites do plano diretor e de regularizar imóveis fora dos padrões. Entre as novidades estavam regras para a mais-valia e a mais-valerá, instrumentos que permitem pagar à Prefeitura para legalizar obras irregulares ou obter autorização para construir acima do previsto.

O Ministério Público contestou a lei na Justiça, sustentando que as mudanças foram aprovadas sem os estudos técnicos e sem a participação da população exigidos para casos desse tipo. Em setembro, a Justiça suspendeu a norma a pedido do MP, mantendo apenas os empreendimentos já licenciados ou em obras. Quem ainda aguardava aprovação ficou sem saber se precisaria renunciar a parte do potencial construtivo considerado na compra dos terrenos.

A Ademi-RJ pediu esclarecimentos ao Judiciário e obteve decisão da desembargadora Kátia Maria Amaral Jangutta que estende a proteção aos processos já protocolados, inclusive aos que têm contrapartidas quitadas ou guias de pagamento emitidas. Com isso, as incorporadoras que seguravam projetos podem retomar a tramitação e reorganizar seus cronogramas.

Para executivos do setor, porém, a decisão não recupera o tempo perdido. Algumas empresas adiaram lançamentos e outras interromperam negociações de terrenos diante da incerteza sobre o potencial construtivo disponível. Uma incorporadora previa um empreendimento na Zona Sul para novembro, mas a suspensão atrasou a aprovação e transferiu o lançamento para 2027.

Outra incorporadora adquiriu um terreno contando com os benefícios da mais-valerá e já pagava a contrapartida à Prefeitura havia mais de um ano, ainda sem a licença. O receio era que a redução do potencial construtivo inviabilizasse o projeto, já que o preço da área fora calculado com base na metragem permitida pela legislação. "O que eu vou fazer com o terreno que não pode construir aquilo que estava previsto poder construir? Quem vai comprar de volta esse terreno? Quem vai me devolver o dinheiro?", questionou o CEO da empresa ao Metro Quadrado.

A primeira decisão mencionava empreendimentos "em execução", expressão que parte do mercado entendeu como abrangendo também os processos administrativos em andamento, sem deixar essa proteção explícita. O entendimento da desembargadora ainda precisa ser confirmado pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Rio. Também está pendente a análise sobre a constitucionalidade da lei.