Reforma Tributária chega aos condomínios; síndicos devem se preparar

Condomínios também serão atingidos pela Reforma Tributária, e síndicos e moradores precisam se preparar. O aviso partiu de Ivana Lopes, diretora de Administração Imobiliária e Condomínios da Regional Secovi-SP em São José dos Campos, em artigo publicado na quinta-feira (22/10) no jornal OVALE.

Segundo a diretora, a reforma troca PIS, Cofins, ICMS e ISS pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dividido entre Estados e municípios. As regras para condomínios edilícios constam da Lei Complementar nº 214/2025, alterada pela Lei Complementar nº 227/2026.

O primeiro reflexo deve aparecer no preço de serviços terceirizados como portaria, limpeza, manutenção e obras, que passarão a funcionar no novo modelo. As administradoras, hoje tributadas sobretudo pelo ISS, também entram nesse sistema. Mesmo sem ser contribuinte direto, o condomínio tende a sentir o efeito nas taxas, já que os tributos não recuperados ao longo da cadeia acabam embutidos no custo final.

A legislação permite optar pelo regime regular. Nesse caso, os tributos incidem sobre todas as taxas cobradas, inclusive as cotas dos condôminos, porém o condomínio recupera integralmente os créditos nas compras. A permanência mínima é de 12 meses, razão pela qual a escolha pede simulação prévia e aprovação em assembleia.

Receitas de terceiros também exigem atenção, como aluguel de espaço para antenas, publicidade em áreas comuns e cessão de salão ou vagas a não moradores. Quando as taxas pagas pelos condôminos forem inferiores a 80% da receita total, o condomínio recolherá IBS e CBS sobre essas outras receitas, com crédito proporcional, e o percentual deverá ser monitorado mês a mês.

A mudança mais imediata envolve a nota fiscal. Pelo Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, a partir de 1º de dezembro de 2026 os condomínios entram no cronograma dos documentos fiscais eletrônicos, e as taxas e demais cobranças passam a ser documentadas por NFS-e, inclusive para quem não aderiu ao regime regular. Ainda não há definição oficial sobre emitir a nota por unidade ou de forma consolidada. Administradoras e síndicos devem conferir desde já o cadastro do condomínio e a adequação dos sistemas de cobrança.

A transição será gradual. Conforme Ivana Lopes, 2026 será ano de teste, a CBS passa a ser cobrada integralmente em 2027, o IBS cresce entre 2029 e 2032, e ICMS e ISS deixam de existir em 2033.