Reforma tributária e governança em supercondomínios no Secovi-SP

Especialistas orientaram administradoras e síndicos a revisar contratos e sistemas antes de janeiro e defenderam convenções mais detalhadas em empreendimentos de grande porte. As orientações foram dadas no Condo Meeting, encontro promovido pelo Secovi-SP nesta terça-feira (27/10), voltado a síndicos, administradoras e gestores condominiais.

A programação incluiu duas apresentações jurídicas, uma sobre os impactos da reforma tributária na administração de condomínios e de locações e outra sobre governança em supercondomínios. A condução coube a Lisa Lima, advogada integrante do Grupo Jurídico da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

Impactos da reforma tributária

Ricardo Lacaz, advogado e membro do Conselho Jurídico da Vice-Presidência de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, pediu que o público encare o assunto como parte da rotina. Segundo ele, o tema seguirá presente no mínimo até 2033, ano da vigência plena do IBS. O imposto estadual e municipal entra de forma gradual a partir de 2027, quando a CBS, de competência federal, substitui PIS e Cofins. As estimativas atuais apontam alíquota total próxima de 28%, com redução de 70% para locações e redutor social de R$ 600 por mês por imóvel nas locações residenciais.

Nas administradoras de locação, a primeira tarefa é identificar quais proprietários passarão a recolher os novos tributos. A pessoa física se enquadra como contribuinte quando a receita anual com locação supera R$ 240 mil e ela aluga mais de três imóveis, condições que precisam ser atendidas simultaneamente. Lacaz recomendou que as administradoras levantem sua carteira de clientes e verifiquem quais deles podem se enquadrar.

Rodrigo Dias, advogado e membro do Conselho Jurídico da mesma vice-presidência do Secovi-SP, tratou dos efeitos sobre contratos e sistemas. Com CBS e IBS cobrados à parte, o preço do aluguel deixa de incluir o tributo e a taxa de administração passa a incidir sobre base menor. Ele usou como exemplo um aluguel de R$ 5.000, em que R$ 200 correspondem ao tributo, resultando em preço de R$ 4.800. Assim, uma taxa de 10% sobre o valor locatício renderia menos, o que torna necessário ajustar o contrato.

Dias também sustentou que as administradoras podem cobrar pelo apoio prestado aos proprietários na emissão de documentos fiscais, na escolha do regime e no cálculo do tributo.

Outro ponto de atenção é a classificação dos serviços na NBS, Nomenclatura Brasileira de Serviços, que alimenta a apuração assistida da CBS. Conforme Dias, se o enquadramento da administração de condomínios não for corrigido, a atividade ficará sem o redutor de 50% já em 1º de janeiro. O Secovi-SP enviou ofício e participou de reuniões para pleitear o ajuste.

Os palestrantes também trataram dos próprios condomínios. O condomínio edilício não é contribuinte como regra geral e pode optar pelo regime regular. Ele passa a ser contribuinte nas operações com terceiros quando as receitas que não provêm das cotas dos condôminos ultrapassam 20% do total.

Governança em supercondomínios

Na segunda parte, o foco foi a governança em supercondomínios, conjuntos formados por vários edifícios, torres ou setores que dividem áreas comuns. Marcelo Terra, advogado e coordenador do Conselho Jurídico da Presidência do Secovi-SP, observou que a expressão não aparece no Código Civil nem na Lei de Condomínio de 64, apesar de ser realidade corrente. Ele defendeu a estrutura com um síndico-geral, subsíndicos por setor e órgãos deliberativos gerais e setoriais, lembrando que o Código Civil autoriza a delegação de funções.

Olivar Vitale, advogado e sócio da VBD Advogados, afirmou que a convivência nesses empreendimentos depende de decisões anteriores à venda das unidades, como a definição do que é área comum e de área comum exclusiva e a redação da convenção. Depois que os compradores assumem, reunir os dois terços necessários para alterar a convenção se torna difícil.

Rubens Carmo Elias Filho, professor adjunto da Faculdade de Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie, afirmou que incorporadoras passaram a elaborar a convenção em conjunto com administradora e síndico. Para ele, o documento deve definir critério próprio de rateio, sobretudo em projetos que combinam usos, como hotel e escritório. Também recomendou que a contratação de síndicos e prestadores leve em conta compliance e capacidade de responder por falhas, e não apenas o preço. Segundo o professor, o síndico profissional precisa conhecer a NBR 16.280, norma sobre obras em edificações.

O Condo Meeting teve patrocínio e apoio de Atlas Schindler, Grupo Souza Lima, Focus Media, IntegraCorp, Desentupidora Júpiter, Grupo ZA, Grupo Altum, Modulocker, Direcional e SíndicoNet.