Sem capital, incorporadoras recorrem a CRIs estruturados

Incorporadoras estão recorrendo mais aos CRIs estruturados, títulos que impõem condições às empresas e cobram juros mais altos. Segundo levantamento da RBR Asset, essas operações já representam mais da metade das emissões feitas neste ano, ocupando espaço do CRI convencional.

Nesse modelo, o credor pode exigir, por exemplo, receber o pagamento antes de outros credores. A estrutura mais frequente prevê amortização obrigatória do CRI à medida que as vendas avançam e o caixa do projeto aumenta. Em outro arranjo, esses gatilhos podem gerar uma remuneração adicional ao investidor.

A participação dos CRIs estruturados vem crescendo. Até 2023, representavam entre 20% e 30% do total de CRIs do mercado; hoje somam 57%. A maior parte dessas operações é tomada por incorporadoras de médio e alto padrão, justamente as que mais têm enfrentado dificuldades para se financiar com os bancos.

Na RBR, as taxas nesse tipo de CRI vão de CDI + 3% a 7%, contra CDI + 1,75% a 5% nas emissões tradicionais. Felipe Schucman, sócio da RBR e portfolio manager da área de aquisições e originação, afirmou ao Metro Quadrado que o incorporador abre mão de parte do retorno de equity em troca dessa estrutura de capital.

Schucman espera que a participação dos estruturados alcance de 60% a 65% do total, considerando que a Selic parou de cair e deve seguir em alta em 2027. Parte desse avanço deve vir da reestruturação de operações já existentes, convertendo emissões comuns em estruturadas para alongar prazos.

O executivo também vê possível expansão desse crédito no mercado de escritórios, que enfrenta falta de capital para tocar projetos capazes de atender ao aumento de demanda provocado pelo retorno ao presencial. Segundo ele, há poucos desenvolvimentos corporativos nos últimos anos, mas existe um nível relevante de operações estruturadas para a compra de ativos.