TRBL11 compra galpões e reduz negócio com BTLG11

O fundo Tellus Rio Bravo Renda Logística (TRBL11) está renovando seu portfólio com a compra de novos galpões, mas precisou reduzir um dos negócios para não ter de vender toda a carteira atual para financiar as aquisições.

O FII anunciou a compra de 81,5% de um built-to-suit construído para a Amazon em Cabo de Santo Agostinho, Pernambuco, por R$ 400,4 milhões. O fundo também adquiriu 49% de um imóvel em Itapecerica da Serra, na Grande São Paulo, pertencente ao BTG Pactual Logística (BTLG11), que receberá R$ 56,1 milhões.

O acordo inicial com o BTLG11, assinado em maio, previa uma transação maior, incluindo mais um ativo em São Paulo e outro em Pernambuco, próximo ao galpão da Amazon. Segundo o BTG, a operação foi ajustada considerando "o atual momento do mercado e a disponibilidade de capital do comprador".

A Rio Bravo, gestora do TRBL11 junto com a Tellus, afirmou que a turbulência econômica pós-eleições não afetou o acordo, já definido antes do pleito. Segundo a gestora, a redução do pacote teve como objetivo priorizar uma fatia maior dos ativos sem sacrificar o restante da carteira.

As compras serão financiadas pela venda de três imóveis por R$ 526,6 milhões, operação aprovada pelos cotistas do FII em consulta formal. Os imóveis são um galpão em Contagem, locado pelos Correios e ocupado pela Shopee desde o início do ano, um imóvel em Guarulhos e outro em Ribeirão Pires.

Alcides Lopes, gestor imobiliário da Rio Bravo, afirmou que vender outros imóveis em Guarulhos e em Feira de Santana para levantar recursos não seria o melhor movimento no momento. Segundo ele, os ativos remanescentes podem se valorizar no futuro próximo.

No caso do imóvel em Pernambuco, a gestão já negociava o galpão locado para a Amazon com outro vendedor, mas optou pela segunda operação devido ao peso do inquilino e ao tamanho superior, de 73,8 mil metros quadrados de ABL, contra 36 mil m² no galpão do BTLG11. Lopes classificou o ativo como o estado da arte em termos técnicos, por seguir os padrões de construção que a Amazon usa nos EUA.

Com as operações, o TRBL11 também buscou ampliar a previsibilidade da receita. Os contratos de locação atípicos passarão a representar 88% do total, ante 16% anteriormente. Além disso, 83% dos contratos vencem a partir de 2032, e a participação em galpões triple A subirá para 70% do portfólio.

A renovação inclui ainda a venda dos direitos litigiosos da disputa judicial do fundo com os Correios. A estatal deixou o galpão de Contagem no final de 2024, alegando problemas estruturais. As gestoras afirmam que a empresa rescindiu o contrato unilateralmente e movem duas ações, uma delas cobrando multa de R$ 330 milhões. Como os processos devem levar de sete a dez anos para uma resolução, os direitos foram vendidos por R$ 20 milhões.

O acordo prevê um earn-out ao fundo caso os processos tenham desfecho favorável, correspondente a 40% da diferença entre a venda dos direitos, descontados os custos do processo, e o valor efetivamente pago pelas ações. "Conseguimos trazer para o dia de hoje um benefício financeiro e continuar participando dos resultados em caso de sucesso", disse Lopes.